地域要因

都営新宿線沿線の混在住宅地域として成熟しており、公園、学校等に近い生活利便性良好な地域である。地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅、店舗兼住宅等が混在する地域にあり、共同住宅の賃貸につき一定の需要も認められるが、標準地程度の規模であれば自己使用目的の取引が主となる。比準価格は同一需給圏内の市場の実態を反映した信頼性のある取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は想定要素を含み、市場適合性の観点からも規範性に劣ると判断。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模の一般住宅が多い住宅地域である。個人所得の伸び悩みはあるものの、各種支援政策や将来的な先高感を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。住宅地に対する需要は堅調であり、地価は今後も上昇するが、上昇率は小幅化していくものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い住宅地域内にあり、自用としての取引が一般的である。したがって、自用目的の取引事例に裏打ちされた比準価格に相対的信頼性を認める。一方で、当該エリアでは、賃貸物件の建築を前提とする土地の取得慣行が成熟していないことから、収益価格の信頼性は劣るものと判断した。以上より、比準価格を標準に収益価格を参酌して、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや離れるため、需給は安定的である。狭小な新築建売分譲地は、総額との関係から土地価格は高値で取引されている。

地域要因の将来予測

地域要因について特段の変動が認められないため、今後も低層住宅地域を維持していくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する

価格決定の理由

近隣地域は、小規模な宅地が多くみられる混在地域である。比準価格は、代替・競争関係が成立する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、共同住宅を想定して求めたものの、対象標準地規模での賃貸需要はやや弱い。需要者は、自用目的での取引が中心と判断されるため、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

東大島駅徒歩圏の、共同住宅を中心とした住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した共同住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地と類似の立地・規模の画地は、マンション開発目的で取引される場合が多いことから、本件に係る主たる需要者はマンション開発業者と判断した。従って、開発の事業採算性の土地価格への影響度は相応に高いものと判断し、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は小幅ながら上昇基調で推移しているが、当地域の地域要因自体に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

併用住宅地等としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、当標準地の収益性を表した価格であり、当地域においては賃貸用マンションも見られるが、賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）はそれほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が高い地域であり、都心への通勤利便性を求める層を中心に需要は増加している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、地価水準は上昇すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域で、交通利便性に優れ、賃貸物件も多いが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。都営新宿線急行停車「船堀」駅から徒歩圏の住宅地であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

船堀駅徒歩圏の熟成した既成住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する。地価水準も総じて強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

交通接近性等の利便性から収益物件の取引も見られるが、自己の居住用目的の取引件数が大半である。また、収益価格は想定間取りにより変動の可能性が大きく、手法の限界を認めざるを得ない。最有効使用は低層住宅地であり、主たる需要者が重視する価格形成要因は収益性よりも居住の快適性等であると判断される。よって、説得力が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

主要幹線道路沿いの駅前商業地域にあり、土地供給余力が極めて限定され、表面化された取引も少ない。特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

主要幹線道路沿い且つ視認性良好な駅前商業地域のため、開発の余地は限定的であり、当面現状で推移するものと予測する。都心商業地地価上昇の余波を受け、希少立地を中心に強含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域格差率がやや大きなものも見られるが、事例特性に応じたウエイト付けがなされており、市場実態を適切に反映した説得力の高い価格が試算された。一方収益価格は、投資用不動産の売買が活発なエリアではなく地価水準に見合う賃料形成がなされておらず、低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己の居住目的での取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。周辺に賃貸共同住宅も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的として土地の取得を目指す需要者は少ない。したがって、現実の不動産市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの概ね成熟した住宅地域で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅や共同住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後もこの状態を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用の住宅取得を目的とした取引が多く、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、賃貸物件として共同住宅も見受けられるが、その数は少なく収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。