地域要因

西台駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層の共同住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の共同住宅地域で、需要者は賃貸事業を目的とした個人・法人投資家や不動産開発業者等が中心であり、取引に当たっては市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益価格は想定部分を多く含み、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。総額的見地から画地の細分化が進んでいる。その他地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後は画地の細分化や中層共同住宅等の混在が進んで行くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が多い既成住宅地域に属し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に試算されている。居住の快適性や生活上の利便性に着目した自用目的の需要が中心であることから、類似性の高い事例を中心に試算され、取引市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。今後は行政主導の「高島平地域グランドデザイン」による活性化も期待される。

地域要因の将来予測

平坦で区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体に形成された区画整然とした住宅地域で、土地利用も自己使用目的が中心である。収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性が重視される住宅地域のため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低く試算されている。したがって、規範性ある事例を重視して試算され、市場性を反映して実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 板橋区内都営地下鉄三田線沿線の住宅地域であるが、最寄り駅へ徒歩圏であり都心への接近性も良好なことより住宅需要は根強い。

地域要因の将来予測

現況住宅を主体とする地域であり、地域内に格別の変動要因はなく今後も現況のまま推移してゆくものと思われる。

価格決定の理由

居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し市場性を反映した比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少なく収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

駅前に立地する商業地で人通り、繁華性に大きな変化はなく、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層店舗付事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。商況及び繁華性に変化はなく、当面の間は概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗、中低層の店舗兼共同住宅等が混在し、自用目的の取引のほか収益目的の取引も比較的多く見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られないが、実需、投資用ともに需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅等を中心とする地域であり、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに、沿道店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗兼共同住宅、営業所、沿道店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の幹線道路沿いに所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、対象地は路線商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となりえる。本件では、自用目的の取引も多いことを鑑み、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅にも近く、利便性良好な住宅地域であり、住宅需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

将来においても、戸建住宅や共同住宅等が混在する地域として推移するが、各区画は細分化が進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件もみられるが、多くは地主による土地活用で、収益物件の取引は少なく、自用目的による戸建住宅の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、当面の間は、地域要因に特段の変動は見られないと思料する。。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、需要者は取引に当り、市場性のほか収益性を考慮して意思決定を行う。近隣地域は賃貸の供給が少なく、市場が成熟していない。比準価格は工業地の取引事例が少なく、やや価格水準や規模の異なるものを採用せざるを得なかった。取引では自己使用目的が多く見受けられた。本件では、市場取引の実態等より比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であるが、周辺には倉庫や駐車場等が見られ、跡地にマンションが建設されている。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一定の賃貸需要は存するが、戸建住宅が中心的な地域であり、アパートや賃貸マンションの新規供給の例は散見される程度である。本件においては住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情も考慮して、実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 東武東上線と都営三田線の中間に位置する住宅地で地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛な住宅地への需要により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 東武東上線沿線と都営三田線のほぼ中間に位置し駅からはやや遠い起伏のある地形の住宅地で、賃貸アパート等の収益物件も見られるものの少なく、中心的な土地利用は自用の戸建住宅地であり、比準価格よりも収益価格が低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

工場・作業所等も混在する住宅地域で、工場がマンションに移行し、地価水準も緩やかに上昇しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

浮間舟渡駅から徒歩圏に存し、周辺にはアパート等も混在しているが、一般的には自用目的の取引が中心である。比準価格は板橋区及び北区の準工業地域の取引事例を中心に求められ、市場性を的確に反映している。収益価格は地価水準に見合った賃料水準が形成されていない等によりやや低位に試算された。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、最寄駅への接近性、生活利便性などは標準的である。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅、戸建住宅が混在する区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパート、マンション等の収益物件などもみられるが、取引の中心は戸建住宅であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣周辺では、一部住宅地への移行も見られるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、製作所等が集積する工業地域である。一部には住宅も散見されるが、最寄駅からの距離、周辺環境等を考慮すると、住宅用途への移行は進み難く、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の工業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力は高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、工業系用途の建物賃貸の収益性は低位である。また、投資目的の取引は少なく、需要の中心は自用目的の事業者であることから、相対的に説得力が劣る。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特になし

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は限られた区内の取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、規範性が高い。収益価格は工業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、生産性に基づく実需に応じて価格形成がされており、参考にとどめた。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅との間に、大きな高低差のある住宅地域であるが、駅前や近隣に物販店舗が多数存し、低金利の継続等により需要が強く、地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンションに事業所等が混在する住宅地域であり、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域には、賃貸共同住宅も見受けられるが、賃料負担能力が一定水準を超えると、賃借から所有に移行するため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。市場での取引の中心は、自己使用目的の一般住宅及び兼用住宅等であり、収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視して価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。