東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外(高島平駅・新高島平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


227,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外(東京都板橋区新河岸２−８−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を227,000円/㎡としました。

東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
住居表示新河岸２−８−２５
価格227,000円/㎡
交通施設、距離高島平、1,100m
地積1,611㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況東8.0m区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上康氏による調査レポート

不動産鑑定士井上康
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、当面の間は、地域要因に特段の変動は見られないと思料する。。
市場の特性同一需給圏の範囲は板橋区のほか、区部城北地区等の内陸型工業地域。需要者は、印刷、光学・精密機械、化学等の地元事業者や広域的な物流関連の事業者などである。圏内は需給及び土地取引は少ない。区外企業による移転や新設も見受けられるものの件数は多くない。大半は、既存の工場・倉庫等の拡幅及び事業交代である。取引の中心価格帯は、土地の場合、規模・形状にもよるが1㎡当り20万円∼30万円台前半と把握される。
一般的要因中小工場地の現状は、事業所・従業員数は減少傾向にあるものの、製造品出荷額は上昇した。

内藤九亀氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤九亀
価格227,000円/㎡
個別的要因地域においては規模も標準的な工業地であり、特に競争力を増減する要因はない。個別的要因に変動はない。
地域要因物流施設の需要があり、当該地域の工業地の地価もようやく上昇傾向が認められる。地域要因に変化はない。
市場の特性同一需給圏の範囲は、荒川沿いの板橋区および北区の工業地域を中心として、区部北東部の工業地域の圏域である。需要者の属性は工場や物流倉庫を求める事業者を中心とする。経済、金融政策の効果により、ようやく工業地の市場の活性化が期待できるところであるが、東京湾岸等の物流拠点となる工業地と異なりその影響は極めて弱い。市場での需要の中心価格帯は2000㎡程度の規模で5億円弱である。
一般的要因消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7954269
北緯 139度6606189

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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