地域要因

最寄駅の徒歩圏に位置し、人口は増加傾向にあり、住宅地に対する需要は堅調。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現在、低層住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。市中心部に近く、最寄駅の徒歩圏にあることから、賃貸需要は堅調であり、地価は上昇傾向を強めている。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い市街部の既成住宅地域であり、住宅地需要は旺盛である。これに伴い、地価も上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

利便性の良い既成住宅地域であり、熟成度は高く、当面は現状程度で推移するものと予測する。駅まで徒歩圏内であり、住宅地需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅も介在する住宅地域であるが、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にあることから、収益価格がやや低位に試算された。本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を斟酌して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境、交通アクセス、学校区等いずれも優る地域であることから、需要は強含みで推移し、地価水準は上昇基調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並び、周辺には学校等も多く存する品等の高い住宅地域である。最寄り駅まで徒歩圏内であることも相まって、住宅地需要は強含みで推移し、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は元本と賃料との相関関係が不完全であり低位に試算された。比準価格は現実の取引事例に適正な補修正を施しており、現下の市況を反映する実証的な価格といえる。本件においては、中心需要者が収益性よりも快適性を重視する個人であることに鑑み、比準価格は収益価格に比し、相対的に規範性が高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡を踏まえ、単価と総額の関連を留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性、住環境ともに恵まれ、市内でも住宅地としての人気が特に高い。ミニ開発による分譲価格が高位であり、地価上昇を牽引している。

地域要因の将来予測

利便性と居住環境が良好な中級住宅地域であり、熟成度は高い。建替えを契機としたミニ分譲が多く、売行きは良好、分譲価格は総じて高水準となる。このため、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地域であり、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にあることから、収益価格がやや低位に試算された。本件評価においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、収益物件の取引活発化の影響や、開発期待も徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

西鉄連続立体交差事業の進捗により駅周辺の商業性が一層向上していくと予測する。地価水準は開発期待に加えて、収益物件の市場動向も反映し今後も強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅周辺商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、現在の市場環境下で、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はなく、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする中心部に比較的近い住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は需要の減退により当面は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性を指向する住宅地域であり、一部賃貸共同住宅もみられるが自用の戸建住宅が中心であり、取引物件も自己使用目的のものが支配的である。従って、説得性に劣る収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であるが、繁華性は低い。景気回復及び好調な住宅地需要の後押しにより地価の上昇幅は拡大傾向にある。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域で、大きな地域要因の変動は無く当面現状維持で推移するものと予測される。全般的な商業地需要の回復傾向、背後の住宅地需要の後押しにより当地域の地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は幹線街路に形成された路線商業地域で、比準価格は事例数が少ないものの、地域的類似性を有する事例より導いていることから取引市場の実態を反映し、当該試算値の説得力は高い。収益価格は、収益性を反映する価格であるものの、賃貸市場の成熟度が低く成約賃料の幅が大きいため、当該試算値の説得力はやや低い。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、住宅地需要は旺盛で、周辺でのミニ開発も多い。開発分譲価格は高値となる。地価も上昇基調で推移。

地域要因の将来予測

生活利便性が高い既成住宅地域であり、熟成度は高く、当面は現状程度で推移するものと予測する。駅への徒歩圏内であり、住宅地需要は旺盛で、地価の上昇傾向が継続すると思料する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を主体とし、共同住宅も介在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低位に試算された。また、取引の主体である戸建住宅においては、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にある。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、収益物件の取引活発化の影響や、開発期待も徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、市場の実態を反映し、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域が校区となる大野東小学校の児童数はH24→H28で＋9．2％と大幅増加（全小学校平均は＋3．3％）。

地域要因の将来予測

団地完成から約50年経過し、全区画の20∼30％程度は建替えられている。また、空地は少ない。今後も建て替えが進むものと予測する。土地需要は堅調で、地価はやや上昇傾向。

価格決定の理由

当地域は第一種低層住居専用地域の指定を受けた郊外の戸建住宅地域である。比準価格は、すべて乙金台団地内の事例を採用し、資料の信頼性が高い。また、賃貸アパートは皆無で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、総額面からも十分に需要水準にある。

地域要因

商業集積度の高い路線商業地域であり、企業の出店意欲の回復から高値取引も周辺で見られるようになっており、地価の上昇傾向は顕著である。

地域要因の将来予測

県道沿いの繁華性が高い路線商業地域であり、今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。長らく下落、横這い傾向が続いたが、企業の出店意欲は上向きであり取引件数も増加し、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

場所的同一性が強く規範性の高い路線商業地域の事例を収集し得たことから、比準価格については市場性を反映した説得力の高い試算価格が求められた。一方、収益還元法については最有効使用の建物等適切な想定がなされているものの、収益項目、費用項目の査定の各段階に想定要素を多く含むため説得力がやや劣る。よって市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、価格形成要因の変動状況も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内は土地の供給が限られ、ミニ開発で極端に高く取引されるケースも多い。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として現況程度の住環境を今後も維持していくと予測する。駅徒歩圏内で利便性が高い住宅地であることから、地価水準は上昇傾向を強めると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は利便性が高い旧来からの住宅地域に存し、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースはほとんどなく、需要は個人の住宅需要に支えられている。したがって、需要者が投資採算性には着目せずに、類似不動産との比較や相場観に着目して取引を行っている市場の実態を考慮し、相対的な規範性が劣る収益還元法は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

流通業務施設に対する需要は堅調。周辺の商況も堅調であり、地価は強含み。

地域要因の将来予測

当該地域は幹線道路背後に中小工場、流通業務施設が混在する工業地域である。周辺は共同住宅、近隣型商業施設も目立ち安定的である。地価水準は地域の状況を反映して、強含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映し、実証性が高い試算価格である。収益価格は、収益性を反映し、理論的な価格であるが、土地価格と賃料水準との関係が不安定であることから、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、前年価格等との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の徒歩圏に位置し、マンション用地に対する需要は堅調。生活利便性に優れ、地価は上昇傾向を強めている。

地域要因の将来予測

現在、中層共同住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。福岡市に隣接し、最寄駅の徒歩圏にあり、住宅需要は旺盛であり、地価は上昇傾向を強めている。

価格決定の理由

ファミリー向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と分譲価格の関係が不安定であることから、開発法による価格はやや低くく試算された。市場性を反映する比準価格を重視して、投資採算性を反映する開発法による価格を参考とし、前年価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的勾配の強い傾斜の上の高台に造成された団地で、最寄駅や利便施設まではやや遠い。需要の回復程度も弱い状況が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、交通利便性や利便施設への接近性がやや劣る。山手の住宅地域で太宰府市内でも需要は相対的に弱い。当分概ね現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地と同じ水城地区の取引事例を中心に、距離的に近い坂本地区や隣接の大野城市内の事例も加え分析検討を行った結果であり、最近の市場の実勢を反映しており説得力がある。一方、地域内は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求められなかった。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。