福岡県大野城市乙金台１丁目７番１１(白木原駅・春日原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,000円
2017年01月01日に行った福岡県大野城市乙金台１丁目７番１１(福岡県大野城市乙金台１−７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県大野城市乙金台１丁目７番１１ |
| 住居表示 | 乙金台１−７−１１ |
| 価格 | 64,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 白木原、1,800m |
| 地積 | 290㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高木俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高木俊二 |
|---|---|
| 価格 | 63,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域が校区となる大野東小学校の児童数はH24→H28で＋9．2％と大幅増加（全小学校平均は＋3．3％）。 |
| 地域要因の将来予測 | 団地完成から約50年経過し、全区画の20∼30％程度は建替えられている。また、空地は少ない。今後も建て替えが進むものと予測する。土地需要は堅調で、地価はやや上昇傾向。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、福岡南バイパスから東側の住宅地域。最寄駅まで徒歩圏外だが、コミュニティバスまどか号がイオン大野城まで運行されており、本数も比較的多い。需要者は地元企業のサラリーマン等の1次取得者を主とし、近隣エリアからの住み替えが多い。不動産業者によるリフォーム再販、個人による土地購入・戸建新築が見られる。需要価格帯は、個人が古家付き土地を建て替え目的で購入する場合で2000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 大野城市のH28．10時点の人口は約10万人で、年1％前後増加。市内全域で、小規模な新築住宅分譲の売行きが好調である。 |
槇由紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 槇由紀 |
|---|---|
| 価格 | 64,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏外の高台の住宅団地であり、利便性はやや劣るが、住宅地需要が郊外に波及しており、周辺でも活発な取引がみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台の閑静な住宅地域であり、熟成度は高く、現状程度で推移するものと予測する。地価は、大野城市全般の旺盛な住宅地需要を背景に、上昇基調で推移。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡南バイパスの東側に形成された住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は、福岡市内等へ通勤する勤労者世帯であり、素地を求める建売分譲業者も想定される。大野城市内における堅調な住宅地需要に加え、街路事業の進捗、区画整理等の周辺開発もあり、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、土地では2，000万円程度まで、建売分譲では、規模を抑えて総額3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 大野城市では、人口・世帯数が増加傾向にあり、継続的な低金利政策等を背景に、消費者の住宅取得マインドは高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5400569 北緯 130度4906288 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
白木原駅(地価相場 115,500円/㎡)春日原駅(地価相場 111,000円/㎡)大野城駅(地価相場 115,500円/㎡)下大利駅(地価相場 93,800円/㎡)春日駅(地価相場 114,000円/㎡)水城駅(地価相場 91,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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