福岡県太宰府市水城４丁目２９３番４４(下大利駅・水城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,800円
2017年01月01日に行った福岡県太宰府市水城４丁目２９３番４４(福岡県太宰府市水城４−３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県太宰府市水城４丁目２９３番４４ |
| 住居表示 | 水城４−３−１５ |
| 価格 | 48,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下大利、2,000m |
| 地積 | 244㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
税田健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 税田健司 |
|---|---|
| 価格 | 48,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 比較的勾配の強い傾斜の上の高台に造成された団地で、最寄駅や利便施設まではやや遠い。需要の回復程度も弱い状況が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、交通利便性や利便施設への接近性がやや劣る。山手の住宅地域で太宰府市内でも需要は相対的に弱い。当分概ね現状維持で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は太宰府市及び隣接市内丘陵部の戸建住宅地域で、需要者の中心は40代前後のサラリーマンなど一次取得者が大半である。200∼250㎡の土地で1000万∼1500万円、新築戸建総額2500∼3000万円程度が需要の中心である。近隣地域は山手の住宅団地で太宰府市内の中でも需要は相対的に弱いが、地価は下げ止まり傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 太宰府市においては、特に高齢化が進行しており、古い山手の住宅団地では相対的に需要が少なく、市場が停滞気味である。 |
岩城雅俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩城雅俊 |
|---|---|
| 価格 | 48,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄り駅、小学校への距離が遠い、高台に位置する既存住宅団地で、利便性は劣る。低金利、好調な分譲価格の牽引等により地価の下落は底を打った。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は、高台の既存住宅団地で、大きな需給の変化は認められず今後も現状利用で推移するものと予測される。低金利、好調な分譲地価格に牽引され地価は底を打ち、上昇基調に転ずるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、当市、大野城市、筑紫野市の既存住宅地域である。需要者の中心は、当市及び福岡市へ通勤する一般所得者層が主体である。近隣地域は、利便性の劣る丘陵地の住宅地域であるものの、パワービルダー等による好調な分割分譲価格に牽引され、当該地域の地価は底を打った。需要の中心となる価格帯は、概ね土地取引で10百万円∼15百万円、新築戸建総額25百万∼30百万円程度である。 |
| 一般的要因 | 当市は、低金利の影響から住宅地、個人投資物件の取引が全般的に好調で、特に選好性の高い住宅地における地価上昇幅は拡大している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 植林地,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5234003 北緯 130度5010695 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下大利駅(地価相場 93,800円/㎡)水城駅(地価相場 91,900円/㎡)白木原駅(地価相場 115,500円/㎡)都府楼前駅(地価相場 69,400円/㎡)大野城駅(地価相場 115,500円/㎡)都府楼南駅(地価相場 72,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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