福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外(下大利駅・水城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
164,000円
2017年01月01日に行った福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外(福岡県大野城市下大利１−９−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外 |
| 住居表示 | 下大利１−９−３１ |
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下大利、200m |
| 地積 | 223㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗兼共同住宅が多い駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高田卓巳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田卓巳 |
|---|---|
| 価格 | 165,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、収益物件の取引活発化の影響や、開発期待も徐々に高まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 西鉄連続立体交差事業の進捗により駅周辺の商業性が一層向上していくと予測する。地価水準は開発期待に加えて、収益物件の市場動向も反映し今後も強含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大野城市及び春日市の駅周辺商業地域等である。需要者の中心は店舗付の賃貸マンション等の開発を行う不動産業者等である。金融緩和等の影響で福岡市内の収益物件市場は極めて活況で、優良物件の品薄感が顕著となっており、こうした需要が福岡市周辺部にも波及し、その開発用地需要も高まりをみせている。需要の中心となる価格帯は容積率100％あたりの価格が1坪15万円程度。対象標準地のように駅周辺商業地であれば需要競合が予想される。 |
| 一般的要因 | 大野城市の人口増加傾向は隣接する春日市を上回り、昨年人口10万人を突破した。住宅着工戸数は若干減少しているものの安定的に推移。 |
高木俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高木俊二 |
|---|---|
| 価格 | 162,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西鉄天神大牟田線の連続立体交差事業は平成33年完了予定。その後さらに、下大利駅西口ロータリーが整備される予定である。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの駅至近の商業地域。築古ビルが多く、今後は低層階に店舗を配置した賃貸マンションへの建替えが進むものと予測する。収益物件への投資需要は強く、地価は上昇傾向。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大野城市の幹線道路沿いの商業地域を主とする。駅近・高容積率で大規模地が多い。店舗付き賃貸マンション、個人病院の新築が見られる。ダイエーは平成27年9月にイオン下大利店に名称変更。需要者は、大規模地だと賃貸アパート建売業者や分譲マンション業者である。土地取引の中心価格帯を見いだしにくいが、大規模でも総額面からの市場性減退はない。立地が良く築浅の収益ビルの表面利回りは7∼8％前後、築古だと9∼12％。 |
| 一般的要因 | 福岡市の収益物件に対する投資需要が近隣市町にも波及。関東方面など遠隔地の投資家からも買いが入る。取引利回りは福岡市と遜色ないほど低水準。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5219364 北緯 130度4882151 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県大野城市大字下大利５５２番５福岡県大野城市中央２丁目４７３番２福岡県大野城市下大利５丁目７６２番２５福岡県大野城市下大利１丁目３３１番１６外１筆福岡県筑紫郡太宰府町大字水城字町裏４３２番６外福岡県太宰府市大字吉松字日焼１７番２０福岡県太宰府市水城２丁目４４６番福岡県太宰府市大字吉松字日焼１７番２０福岡県太宰府市水城１丁目５５番１外
参考：近隣駅の地価相場
下大利駅(地価相場 93,800円/㎡)水城駅(地価相場 91,900円/㎡)大野城駅(地価相場 115,500円/㎡)白木原駅(地価相場 115,500円/㎡)都府楼前駅(地価相場 69,400円/㎡)春日原駅(地価相場 111,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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