地域要因

工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっており、類似地域においても自用目的の取引が中心となっている。一方、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸事例も個別性の強い取引が多いことから求められた収益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められないが福駅東駅前で再開発がすすんでいる。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成している。福駅東駅前の再開発が進み昨年4月に大手スーパーが開店するなど生活利便性は向上して来ているが、住宅地としては熟成しているので、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格については取引事例比較法を採用した。区内で同一需給圏内の地域的特性が近似する地域にある事例を採用したが、規範性が高い事例が多く、精度が高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は区内の同一需給圏にある地域的特性が近似する取引事例を採用した。各事例の内、規範性が高い事例からの価格を標準として求めたが、妥当なものである。収益価格については、比準価格に比し、低位に求められたが、収入、費用等は妥当で、収益性を反映している。鑑定評価額の決定に当っては、近隣地域周辺は自用目的の一般住宅が多いことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しているが、隣接地域で大規模な宅地開発が行われており、供給過多の状態である。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は西淀川区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は自用目的での取引が中心となった地域であり、収益性より居住の快適性等を重視する傾向があることから低位に試算されたものと判断される。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

普通住宅地域として熟成しており、地域要因が変動する要因も特に見あたらないので今後も住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は西淀川区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高いものを選択し、地域格差等を判定して試算したもので市場性を反映した価格が得られた。収益価格は賃貸マンションを想定して試算した。本件標準地は成熟した住宅地域内に存し自用目的の売買が一般的なので比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめた。また代表標準地「西淀川−1」（花川2−15−16）を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、駐車場や小規模低層共同住宅等が混在し、背後に工場等があり、居住環境は劣る。土地の細分化も進むが、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

駐車場や小規模低層共同住宅等が混在する最寄駅に近い住宅地域。画地細分化の動きがあるも、周辺地域を含め居住環境がやや劣る。従って、需要は弱含みで、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内においては、賃貸マンションも散見されるが自用の戸建住宅が中心で、地価水準も戸建住宅地を前提として形成されているため、土地価格に見合う賃料は収受できないので、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

中小工場の多い地域であったが減少傾向にあり、今後も住宅地域としての要素が強くなってゆくものと予測される。

価格決定の理由

地積過少で競争力のある賃貸マンションの建設が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は西淀川区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高い事例を選択し、取引価格に時点修正等の補修正を施し、かつ街路条件・環境条件等の地域要因及び個別的要因を比較して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。代表標準地「西淀川−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の工場等が集積しており、需給は安定的に推移していることから、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっており、類似地域においても自用目的の取引が中心となっている。一方、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸事例も個別性の強い取引が多いことから求められた収益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格は取引事例比較法を採用した。区内において同一需給圏内の類似地域にある事例を採用した。各事例は多くが規範性が高く、補修正も適正で精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

作業場が混在する小規模な戸建住宅が多い住宅地域であり、需要者は市南部に限定されており、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と作業所等が混在する既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では賃貸アパート等の収益物件が散見されるが、不動産取引は自己使用不動産が中心であり、居住の快適性が取引の指標となっている。また、標準地は画地規模が小さいため、賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難である。よって、本件では、このような地域的特性等を踏まえ、収益還元法の適用を断念し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

防災地区計画等に指定されており、地価は下落傾向にある。都心でも小規模建物が密集する地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅地域であり、震災等の教訓から今福・杭瀬寺島地区防災街区整備地区計画に指定されている。他地域からの流入も少ない。しかし、地区計画が実施され区画整理が行われることで需要が生じる可能性もある。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。他方、対象標準地は、規模的に小さく、容積率も十全とはいえず、収益物件を想定して収益価格を求めることは断念した。したがって、本件においては、代表標準地との規準価格に留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であって特に地域要因の変動はない。値ごろ感もあり需給関係は比較的堅調。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に大規模住宅が見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。国内景気は持続的に回復するも、選好性の程度が尼崎市において通常程度の地域であり、地価は横ばい傾向。

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅の中に大規模住宅が見られる地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分で、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模工場・倉庫が建ち並ぶ工業地域であるが、地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状を推移するものと予測する。地価は当分の間、横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の工場・事業所等の多い地域にあって賃貸による工場経営は少なく、賃貸市場が成熟していないことから収益性に着目して求めた収益価格は相対的信頼性が劣る。よって、本件においては規範性を有する取引事例に着目して求めた実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、特段の変動要因は無いが、需要は底堅い状況が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅に近い利便性の高い商業地域として熟成しており、需要は底堅く推移している。地価水準は若干の上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅に近い幹線道路沿いの商業地域にあり、収益目的の取引も見られるものの相対的に少なく、市場性を重視した取引が中心となっている。店舗及び事務所の賃貸事例は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。