地域要因

交通の利便性に優れる既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

駅に近い中規模一般住宅が多い住宅地域で、居住の快適性に優れている。

価格決定の理由

近隣地域は容積率が低い閑静な住宅地域に存し、自用の戸建住宅利用がほとんどで、共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益還元法は適用しなかった。以上より同一需給圏内の類似地域に存する自用目的の取引で信頼性の高い取引事例により求めた市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通の利便性が高く、需要は高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域の要因に特別な変動の要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、中規模戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標の重点は収益性にはあまりないと判断される。したがって、収益還元法は適用せず、規範性の高い豊富な取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。阪急沿線の住宅需要は比較的安定的であり、地価は安定的に推移しているとみられる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、中小規模の一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

小規模住宅が多い地域であるが、市場の需給動向及び地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

街路や区画がやや雑然とした住宅地域であり、今後も地域要因に大きな変動はないものと予測する。市場の需給動向は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

前面道路が4m未満で基準容積率が低く経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため収益価格は試算しない。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されている。近隣地域には一部アパートも見られるが、自己使用目的の戸建住宅が多く、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路及び区画が概ね整然とした標準的な住環境の住宅地域で、地域要因は安定的である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、住宅の建て替えが見られる程度で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の共同住宅も一部見られるが、戸建住宅が大半の住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的であることから収益価格は試算しない。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、比準価格の説得力は高いものと判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 阪急「西山天王山」駅開業により駅接近性が向上した。

地域要因の将来予測

 従来、駅への接近性に劣る住宅地域であったが、阪急「西山天王山」駅開業、京都第二外環状道路ICの開設により、駅への接近性及び道路交通の利便性が向上し、これによる選好性の向上が期待される。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。土地建物の総額が低い物件を選好する住宅の一次取得者層を中心として需要が見込め、地価は横ばい傾向と見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、低価格帯を志向する需要層により、概ね横這いに推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自己使用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の多数の取引事例から、用途的な同質性を有する事例を適切に選択したものであり、各要因の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

路線商業地域であり、車の通行量は多いが人の集客性はあまりなく、繁華性は普通程度であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は賃貸用収益物件が見られ、賃貸市場は形成されている。しかし規模や業種が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難である。また、地域内では自用の店舗等が多く、必ずしも収益性を重視して取引が行われているわけではなく、収益価格は規範性にやや劣る。そのため、市場を反映した比準価格を標準に、収益価格は関連付け、代表標準地の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

至近に、大規模マンションを含む大規模複合施設が建築中で、施設内に市役所の一部が移転予定。利便性の向上と人口増が見込まれる。

地域要因の将来予測

東向日駅前で建築中の大規模複合施設に市役所の一部が移転予定であり、東向日駅周辺の利便性の向上と人口増により、商業地としての繁華性が向上することが見込まれる。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、鉄道駅至近の商業地域に存し、取引事例に基づく比準価格及び標準的使用である中層店舗付事務所の賃貸を想定した収益価格を試算した。対象標準地に係る売買市場における市場参加者は、取引価格の水準を踏まえ、収益性による検討を加味して行動するものと見られる。よって、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 生活及び交通利便性良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価は概ね横ばい。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中規模一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中心である。現状、アパート等も見られるものの、画地条件や街路条件等の制約により、経済合理的な賃貸想定が困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 旧来からの近隣商業地域で、利便性良好なことから住宅需要も見込まれ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測され、地価動向についても、住宅需要も見込まれ、堅調に推移すると予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、小売店舗、飲食店、店舗兼住宅等が建ち並び、主たる需要者は物販・飲食等の個人事業者で、いずれの用途も自用目的が中心であり、収益価格は価格形成に大きく影響していないと判断される。したがって、自用目的の取引が中心であることから、市場性を反映した複数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 長岡天神駅勢圏のほぼ熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

 周辺地域の道路インフラ整備が進捗中であり、利便性の向上が見込まれること等により、地価は引き続き安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、南方の天神通りの道路拡幅工事は進捗中で、中長期的にはアゼリア通りの慢性的な渋滞の解消、相乗効果での地域経済発展が期待される。

価格決定の理由

 当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並び、賃貸物件も見受けられるが、いずれの用途も自用目的が中心であり、規模や業種が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難で、収益価格は想定要素も介在し規範性にやや劣ると判断される。したがって、自用目的の取引が中心であることから、市場性を反映した複数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は、良好な居住環境を反映して比較的安定に推移していると見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、良好な環境条件から、概ね横這いに推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、適切な事例を選択し、各要因比較を適切に行い、規範性の検討を経て求められたものである。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前商業地域であるが、商業繁華性はやや低い。一方、利便性が良好なため、住宅地需要が安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。