地域要因

ベルテラス生駒により駅北側の顧客流動性が良化し、アーケード商店街である当該地域との開差が拡大したが、駅近の希少性により地価は上昇した。

地域要因の将来予測

中層ビル、個人商店が建ち並ぶ駅前商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅前の好立地であるが近鉄百貨店や郊外のSCへの顧客流出もあり、地価は若干の上昇傾向に留まるものと予測する。

価格決定の理由

生駒市及び奈良市内の商業地事例を中心に広域的に取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方、アーケード商店街のため2階以上の店舗想定が困難であるたことから収益価格は低めに求められた。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

生駒駅徒歩圏の中規模画地の閑静な住宅地でアクセス道路の幅員が狭いのが難点であるが駅前には百貨店等が存し生活利便性が良く地価は底堅い。

地域要因の将来予測

生駒駅に徒歩圏で街路がやや狭いが画地規模が大きく熟成した住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は、交通接近、環境等条件で需給関係が安定し、底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は駅商業接近、画地配置等環境、用途地域等が類似する東旭ヶ丘、新旭ケ丘等の自己使用目的で市況反映の規範性のある取引事例を収集し、時点修正、地域要因の比較等を適正に実施し得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は1低専の戸建住宅地域で賃貸事例は転勤等で散見される程度で賃貸市場が形成されておらず適用を断念した。そこで代表標準地との検討を踏まえ信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生駒駅徒歩圏の生活利便性に優れた住宅地として需給は安定している。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

生駒駅から近い閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパート等が見られるものの、当該地域は大規模な戸建住宅を中心とする地域であり、一般的に自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場が未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、戸建住宅地の取引事例を基とし、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。生活利便性も比較的良好。需要は底堅く安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。地価水準については、底堅い需要が認められることから回復傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

阪奈道路の生駒インターに近接し国道との接続も良く、区画街路が整然とし諸条件を備え、安定した需要があり地価は底堅い。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模戸建住宅として熟成しており、今後も現在の居住環境が維持されると予測する。地価は、阪奈道路のインターに近接し路線商業施設等の利便性も良く底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は街路系統、交通接近、居住環境等が類似する俵口、松美台、新生駒台の自己使用目的の規範性のある取引事例を収集し、時点修正、地域要因の比較等を適正に行い得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は当該地域が1低専で賃貸事例は転勤等の一時貸家で散見される程度で規範性のある賃貸事例の収集が困難で適用を断念した。そこで自己使用目的で規範性、信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域である。需要は比較的堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩限界圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因等に大きな変動は見られず、当面は現環境を維持して推移していくものと予測される。地価は概ね横這いにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 採用事例は、対象標準地と同一町内を含む居住環境が類似する事例を採用しており、信頼性に問題はない。周辺は居住環境良好な住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては収益価格は試算せず比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は強含みの動きが見受けられ、上昇傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件は見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

直接的な地域要因の変化は認められないが、当該地域の地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅からやや遠方に位置する小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺地域には共同住宅等の収益物件も見られるものの、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い複数の取引事例を基に市場実態を適正に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の商業地として繁華性は弱いが、積極的な開発が見受けられ、今後の発展が期待される。地価水準は上昇傾向が続くものと思われる。

地域要因の将来予測

駅に近接した中低層の医院が多い商業地域で、今後は流動的ながらもその立地等の特性を生かし中層店舗兼事務所地への転換が進んでいくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する。一方、収益価格は、最寄駅周辺について店舗・オフィス集積度は高まりつつあるが、十分とは言えず、適正な賃料水準・利回り水準等の把握は困難であり、相対的に精度が劣る。従って比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模の大きい住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は第一種低層住居専用地域の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域内に存している。賃貸物件は転勤等の事情による短期の賃貸借がまれにみられる程度で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。このため、本件においては市場実証性のある比準価格を中心として、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の大規模宅地の高級住宅地で希少性もあり富裕層中心の根強い需要に支えられ地価は強含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は東生駒駅に近接する大規模画地の区画整然とした高級住宅地として熟成し今後も良好な住環境を維持するものと予測する。東生駒駅前に市立病院が開業し周辺整備が進み地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は東生駒、東菜畑、東新町等の最寄駅接近、街路、画地、環境等の要因が類似する自己使用目的の規範性のある取引事例を収集した。時点修正、地域要因の比較を適正に行い算定された比準価格は信頼性がある。収益還元法は当該地域が1低専の低層戸建住宅地域で賃貸市場が形成されておらず規範性のある賃貸事例の収集が困難で適用を断念した。そこで自己使用目的で規範性、信頼性がある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

直接的な地域要因の変化は認められないが、当該地域の地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であるものの、自己所有の戸建住宅を中心とし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い複数の取引事例を基に市場実態を適正に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 価格形成要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は若干の上昇傾向にあるものと考える。

地域要因の将来予測

 近隣地域は中規模な一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面、現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。当地域の地価は、今後、緩やかな上昇傾向に移行するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、第1種低層住居専用地域内の戸建住宅が中心の閑静な低層住宅地域であるので、共同住宅等の収益用不動産は見当たらず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用せず、市場参加者は最終自用目的での取引が中心であるため、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

バス圏の住宅地であるが、区画整然とした街並みを形成しており、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。中古住宅の取引は堅調であり、バス圏の住宅地にあっても住環境に優れた地域においては、地価水準は底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専内の戸建住宅地域であり周辺にアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸想定は非現実的であり収益価格は求めない。一方、比準価格は、近鉄生駒駅からバス圏に存する類似性の高い取引事例を多数収集して求めたものであり、主たる市場参加者である自己使用目的のエンドユーザーにとって説得力のある価格が求められた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏外に存する熟成した住宅地であるため地域要因に大きな変動は認められない。地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模開発による一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。地価水準は引き続きほぼ横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件はほとんど見られず、収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により一時的に賃貸に供される事例が散見される程度である。自用目的住宅の取引が大半であることから、自用目的での取引が主である取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。