地域要因

近隣地域周辺において小規模な宅地開発が散見される程度であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に農地も残る住宅地域である。特別な変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては自用目的のものがほとんどである。周辺には節税目的で自己所有地に建てられたアパートなどが散見されるが、収益物件の取引は稀であり、収益価格は、精度が劣る。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

大垣市南部郊外の住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。郊外の住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、土地取引は自己使用目的のものが大半で、収益目的のものはほとんどない。標準地の画地規模で共同住宅を想定することは困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似性が高い事例を採用して試算しており、信頼性が高い。本件は、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗等を中心とした国道沿いの路線商業地域である。オーナーチェンジや既存建物の取壊し等も散見されるが概ね現状維持にて推移していくと予測する。地価水準は、下落幅を縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

路線商業地域に所在するが、収益性に基づく賃貸目的の取引はほとんど見られず、その成熟の程度は低い。したがって、当市の路線商業地の取引事例より求めた比準価格を標準に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の住宅団地で、駅から遠く利便性が劣るため需要は弱く、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

大垣市南西部郊外の農地が多い中に開発された中規模の住宅団地である。郊外の既存の住宅地需要は弱く、高齢化、人口流出が進み、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅団地の戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。なお、当該地域では賃貸市場が未成熟であり、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、事業所等が混在する地域で、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は下振れ気配は残るものの概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定は経済合理性を欠くため収益還元法の適用を見送った。当該地域において土地取引は専ら自用目的が中心となっている。また比準価格は実際に生起した取引価格を基に試算しており説得力を有する。以上から、本件においては比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の要因変動は認められない。農家集落地域であり、地縁性が強く、新規参入者は期待できない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の宅地であり、行政的条件等より、賃貸事業の想定は、妥当性を欠き、収益価格を試算しなかった。よって、当市南部の市街化調整区域の取引事例を中心に求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地区の人口は増加している。ミニ開発が継続しており、税制改正に伴う貸家の動意もうかがえる。

地域要因の将来予測

住宅分譲より地主のアパートの建築が目立ち、戸建住宅地域としての熟成は停滞が続くと予測する。住宅地域としての競争力が低下しているため、市内平均に比べて弱含みの地価動向を予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は、代替競争関係が緊密な同一小学校区の5事例によって試算し、地域実態に即した価格が求められた。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸市場に関しては、供給の大半を地主の物件が占めるため、賃料には土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい特性の常態化を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

東海環状自動車道西回りルートの整備により広域アクセスが充実。横曽根工業団地完売後も工場用地確保に向けた取り組みが進められている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域を含め周辺は自己所有目的の工場が大半であり、対象標準地と同程度の規模を有する賃貸工場による事例は見出せず、賃料水準が把握できないため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は西濃圏域の大中規模工業地より査定し、市場の実態を反映した価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

町北部の住宅団地で、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持しつつ静態的に推移すると予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域で、賃貸住宅の需要が乏しく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。比準価格は町内の類似性が高い事例を採用して試算しており、実証的で、信頼性が高い。本件は市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に残された農地等で散発的なミニ開発が見られる程度であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

散発的なミニ開発が見られる程度で環境の変化に乏しい。当面、現状のまま推移する、と予測する。郊外の利便性の劣る地域に位置するため、需要は相対的に弱い。このため、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住環境に着目した自己利用目的の取引が中心である。市場参加者は取引価格の水準を指標に価格を決定する傾向にあるため、取引事例を基礎とした比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺には共同住宅も見られるが、大半は画地規模が大きい。これに対し、対象標準地は規模が小さいため共同住宅の想定は現実的ではない。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大垣市の中心地区を東西に走る県道沿いの地域で、交通量も多く一定の収益性が見込まれる。店舗の集積の程度も高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自己使用の店舗事業者が中心であり、賃貸物件については定期借地が多く事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。よって本件では比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を主体とする住宅団地で、近隣環境に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅を中心とした住宅団地であり、自己使用目的での取引が中心である。経済合理的な賃貸経営は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は競争代替関係にある事例を採用して試算しており、信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の小規模、又は個人営業の店舗が営業を続けているが、新規出店は殆どない。むしろ、閉鎖する店舗が増加しており、衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

顧客の流出、後継者不足等のため空き店舗が増加しており、徐々に衰退していくと予測する。地域の衰退とともに地価は下落傾向が継続するが、周辺の住宅地との価格差が縮小しているため、下落幅は縮小すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸用の商業ビルも見られるが、大半は築年が古い。近隣地域における店舗等の賃貸需要が低迷する中、賃貸用の商業ビルの建築を目的とした取引は殆どなく、取引の中心は自社ビル等の自用を目的としたものとなっている。よって、賃貸経営を基礎とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。