岐阜県大垣市大井１丁目２９番２(大垣駅・美濃青柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,500円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市大井１丁目２９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,500円/㎡としました。

岐阜県大垣市大井１丁目２９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市大井１丁目２９番２
住居表示 
価格60,500円/㎡
交通施設、距離大垣、3,300m
地積172㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の住宅、営業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格60,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した住宅地域であり、特記すべき変動要因はない。地価水準は、ほぼ横ばいにあると予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の住宅地で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地外縁部の住宅地域である。需要者の中心は市内の30才代から40才代の一次取得者である。駅までやや距離はあるが、価格水準に値頃感があり、当市の中では比較的需要の高い地域であり、地価もほぼ横ばい傾向にある。当該地域周辺部の中心価格帯は、土地は1000万円程度、建売分譲住宅で2300万円∼2800万円程度である。
一般的要因人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にある。取引件数は、横ばい、建築着工は、減少傾向にある。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格60,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規戸建住宅が多く、住宅地域として熟成しつつあり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測中心市街地外縁部の住宅地域であり、値頃感から近年周辺部も含め新規の宅地分譲、住宅販売が見られ、今後も住宅地化が進行すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは中心市街地外縁南東部の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住又は勤務する30∼40代の一次取得者層である。スーパーや診療所等に近く、割安感もあり地元不動産業者を中心とした中小規模の分譲住宅の取引は比較的堅調である。土地は800万∼1200万円程度、新築戸建は2400万∼3000万円程度が取引の中心である。
一般的要因利便性に優れた駅周辺の地域や値頃感のある地域の住宅需要は比較的堅調で、特に大垣駅周辺のマンション分譲販売は好調に推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3492941
北緯 136度6327593

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)友江駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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