岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外(美濃青柳駅・友江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
80,900円
2016年01月01日に行った岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 80,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大垣、4,500m |
| 地積 | 1,466㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種飲食、小売店舗、営業所が並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東22.0m国道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
丸山正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 丸山正樹 |
|---|---|
| 価格 | 80,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小売店舗等を中心とした国道沿いの路線商業地域である。オーナーチェンジや既存建物の取壊し等も散見されるが概ね現状維持にて推移していくと予測する。地価水準は、下落幅を縮小しつつ推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大垣市及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は、地縁性を有する事業者及び全国展開を図る事業者が中心となる。ロードサイド型店舗用地の取引は事業用定期借地権の設定に基づく場合が殆どで土地取得を前提とした取引は少数である。地域としては、繁華性の高い国道沿いであり、閉鎖店舗もなく、一定の需要はある。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、また属性や規模が様々であり、見いだすことができなかった。 |
| 一般的要因 | 人口は、微減傾向にある。土地取引件数、住宅着工件数は、何れもやや増加傾向で推移している。 |
伊藤晃宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤晃宏 |
|---|---|
| 価格 | 81,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に目立った変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食、物販店舗等が連坦する国道沿いの路線商業地域であり、今後も熟成しつつ推移すると予測する。地価水準は横ばい∼やや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。主たる需要者は多店舗経営の法人等が中心で圏域の内外は問わない。チェーン展開するロードサイド型店舗の土地利用は定期借地による場合が多いため、土地取得を前提とした取引は少ない。但し近年は居抜き物件も含め新規出店も見られることから、需給は概ね堅調に推移しはじめるものと予測する。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで坪25∼30万円程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 大垣市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向で、土地取引件数は分譲住宅が増加している。マンション含む駅周辺の住戸数が増加している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3353567 北緯 136度6186279 |
参考：該当物件周辺マップ
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岐阜県大垣市枝郷４丁目６２番３ほか１筆岐阜県大垣市東前２丁目８３番６岐阜県大垣市築捨町２丁目３１８番１外岐阜県大垣市外渕４丁目４８番２岐阜県大垣市世安町２丁目１１６番１岐阜県大垣市本今５丁目１４１番１外岐阜県大垣市荒尾町字深田２１６番岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外岐阜県大垣市割田１丁目１００番３岐阜県大垣市友江１丁目９５番１外１筆岐阜県大垣市禾森町５丁目７０番２岐阜県大垣市木戸町字川北１４７番４外１筆岐阜県大垣市島里１丁目８０番外２筆岐阜県大垣市鶴見町字藤沢２２１番２岐阜県大垣市築捨町３丁目９６番２岐阜県大垣市青柳町２丁目１５８番岐阜県大垣市静里町字鎌倉１１４番岐阜県大垣市本今町字村西２６９番５
参考：近隣駅の地価相場
美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)友江駅(地価相場 44,700円/㎡)大外羽駅(地価相場 34,450円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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