岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２(友江駅・美濃青柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,900円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。

岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
住居表示 
価格22,900円/㎡
交通施設、距離大垣、5,800m
地積425㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅が多く集まる住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格22,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の要因変動は認められない。農家集落地域であり、地縁性が強く、新規参入者は期待できない。
市場の特性同一需給圏は、大垣市南部を中心に当市全域の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は当該圏域に地縁、血縁を有する一次取得者が大半である。旧来からの集落地域であり、地域のまとまりも小さい。また、大垣駅からも遠く、供給、需要とも少なく、静態的な地域である。取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にある。取引件数は、横ばい、建築着工は、減少傾向にある。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格22,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因は静態的とならざるを得ず、記すべき程の変動要因はない。
市場の特性同一需給圏は概ね当市の南部の内、市街化調整区域内の住宅地域が中心と判定する。低地の平野部と言う地理的位置に、更に市街化調整区域と言う土地利用規制が大きく影響しており、需要者は旧来からの地縁性を有する農家等の個人に限定され、新規参入者はほぼ皆無に近い。このことから宅地需要は弱く、不動産取引件数自体も相当に少ない。よって、合理的な取引市場の欠如等から、地域における中心となる価格帯の把握が困難な情勢である。
一般的要因「調整区域」内の住宅地市場は、土地利用規制の強化、厳格化に伴い、新たな開発展開は望めず、厳しい状況である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3255471
北緯 136度6321711

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県大垣市枝郷４丁目６２番３ほか１筆岐阜県大垣市東前２丁目８３番６岐阜県大垣市世安町２丁目１１６番１岐阜県大垣市神田町２丁目１３番岐阜県大垣市荒尾町字深田２１６番岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外岐阜県大垣市木戸町字川北１４７番４外１筆岐阜県大垣市島里１丁目８０番外２筆岐阜県大垣市築捨町３丁目９６番２岐阜県大垣市本今町字村西２６９番５

参考：近隣駅の地価相場

友江駅(地価相場 44,700円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)大外羽駅(地価相場 34,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード