岐阜県大垣市本町１丁目５３番外(西大垣駅・大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


91,700円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市本町１丁目５３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,700円/㎡としました。

岐阜県大垣市本町１丁目５３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
住居表示 
価格91,700円/㎡
交通施設、距離大垣、650m
地積282㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗、住宅兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ熟成した商業地域
前面道路の状況西10.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格91,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の小規模、又は個人営業の店舗が営業を続けているが、新規出店は殆どない。むしろ、閉鎖する店舗が増加しており、衰退傾向が続いている。
地域要因の将来予測顧客の流出、後継者不足等のため空き店舗が増加しており、徐々に衰退していくと予測する。地域の衰退とともに地価は下落傾向が継続するが、周辺の住宅地との価格差が縮小しているため、下落幅は縮小すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市の中心市街地に存する既成の商業地域。需要者の中心は地元事業者である。既成の商業地域は画地の細分化により十分な駐車スペースを確保できない場合が多く、大型店と比較して集客力が劣る。また、事業主の高齢化等の影響もあり衰退傾向が続いている。このため、既成の商業地域に対する需要は低迷している。商業地の取引は少ない。また、取引価格帯は規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因大垣駅周辺で行われている不動産開発事業を背景に、駅周辺の商業地に対する需要が増している。他方、郊外路線商業地域の需要回復の動きは鈍い。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格91,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大垣駅南地区の旧来の商業地域は空店舗が目立ち衰退傾向にある。大垣駅南街区の再開発事業による複合施設が2016年9月に完成予定。
地域要因の将来予測大垣駅に近い旧来の商業地域で、小売店を中心とする商店街であったが、近年は空店舗が多く、商業地としての相対的地位は低下し、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR大垣駅周辺の商業地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣駅南地区の小売店舗を中心とする商業地域である。需要者の中心は個人事業者、中小法人である。旧来の商店街で、大型店への顧客流出による収益性の低下、後継者不足等により空店舗が目立ち、繁華性の程度及び商業地としての相対的地位の低下が続いている。中心商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因開発が進む大垣駅周辺のまとまった画地の商業地需要は堅調。郊外部の路線商業地も一部引き合いはあるが立地性、個別性による格差が広がっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3593842
北緯 136度6127502

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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