岐阜県大垣市南若森町字塚本４０１番２(西大垣駅・美濃青柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,300円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市南若森町字塚本４０１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,300円/㎡としました。

岐阜県大垣市南若森町字塚本４０１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市南若森町字塚本４０１番２
住居表示 
価格57,300円/㎡
交通施設、距離大垣、2,700m
地積185㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅とアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格57,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地区の人口は増加している。ミニ開発が継続しており、税制改正に伴う貸家の動意もうかがえる。
地域要因の将来予測住宅分譲より地主のアパートの建築が目立ち、戸建住宅地域としての熟成は停滞が続くと予測する。住宅地域としての競争力が低下しているため、市内平均に比べて弱含みの地価動向を予測する。
市場の特性同一需給圏は旧大垣市の全域と判定する。典型的な需要者は20代後半から40代前半の戸建取得者であり、とりわけ郊外は自動車通勤が多い。新築志向が強いため中古住宅は市場滞留期間が長いが、主力のミニ開発は総じて需給が引き締まっている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が800万∼1300万円、新築建売は2300万∼3200万円である。
一般的要因市全体の人口は旧来市街地を中心に減少傾向にあるが、郊外では増加傾向を維持しているエリアもある。

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格57,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として熟成しており、地域要因は概ね静態的であるため、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測新旧の一般住宅が混在する住宅地域であるが、街路条件条件が劣り、また、市の中心部と比較すると需要は弱いことから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大垣市中心部及びその外延部の住宅地域である。需要者の中心は、30歳代後半以上の当市居住者を主体とする一次取得者である。周辺地域では住宅分譲が散発的に行われているが、中心市街地に比べて利便性等が劣ることから、需給関係は弱含みの推移となっている。土地価格は800万円∼1300万円程度、新築戸建分譲は2500∼3000万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因大垣市の人口は微減傾向にあるものの、大垣駅周辺では再開発等が進んでおり、利便性の高い地域では、土地需要は比較的堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3546177
北緯 136度6034046

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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