岐阜県大垣市割田１丁目１００番３(美濃青柳駅・友江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
45,900円
2016年01月01日に行った岐阜県大垣市割田１丁目１００番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市割田１丁目１００番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大垣、4,500m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅のほか農地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
丸山正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 丸山正樹 |
|---|---|
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域周辺において小規模な宅地開発が散見される程度であり、特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中に農地も残る住宅地域である。特別な変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは、大垣市南西部郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住又は勤務する30才代から40才代の一次取得者である。農地も介在する住宅地域で、徐々にミニ分譲が増えつつある地域である。しかし、近隣地域は、旧来からの集落地域であり、需要そのものは、あまり多くない。土地は900万円∼1，300万円程度、新築の戸建住宅で2，300万円∼2，800万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口は、微減傾向にある。土地取引件数、住宅着工件数は、何れもやや増加傾向で推移している。 |
西村隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西村隆 |
|---|---|
| 価格 | 45,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大垣市街地からやや距離のある旧来からの住宅地域であり、新規参入は少ない。中心部に比較して地域要因の変動は緩やかである。 |
| 地域要因の将来予測 | 大垣市南西部の郊外に位置する住宅地域である。旧来からの住宅地域であるが、大垣市中心部から距離があるため住宅需要は普通程度である。近年は新規分譲住宅も散見されるようになり長期的には発展すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大垣市及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は圏内及び周辺市町のエンドユーザーである。当該地域は市街地外縁部に所在し比較的地価が廉価であるため予算に制約がある若年購入層の取引が多い。中心価格帯の土地取引は200㎡∼270㎡で900万円∼1250万円程度、建売分譲住宅は2400万円∼2750万円程度である。 |
| 一般的要因 | 年下半期は景気に減速感が見られるようになり、現在足踏状態である。プラス要因とマイナス要因が混在しており、しばらくは現状維持と予測する。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3404357 北緯 136度600872 |
参考：該当物件周辺マップ
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岐阜県大垣市南若森町字藪廻り５５１番２岐阜県大垣市笠木町字二反割５１７番外岐阜県大垣市築捨町２丁目３１８番１外岐阜県大垣市綾野町字高畑３５０４番１２５岐阜県大垣市世安町２丁目１１６番１岐阜県大垣市神田町２丁目１３番岐阜県大垣市本今５丁目１４１番１外岐阜県大垣市荒尾町字深田２１６番岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外岐阜県大垣市友江１丁目９５番１外１筆岐阜県大垣市鶴見町字藤沢２２１番２岐阜県大垣市青柳町２丁目１５８番
参考：近隣駅の地価相場
美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)友江駅(地価相場 44,700円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)大外羽駅(地価相場 34,450円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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