岐阜県大垣市長松町字毛中８４７番８３(西大垣駅・大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,000円
2017年01月01日に行った岐阜県大垣市長松町字毛中８４７番８３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市長松町字毛中８４７番８３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 垂井、3,800m |
| 地積 | 215㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
片山恵津子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片山恵津子 |
|---|---|
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に目立った変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の一般住宅を主体とする住宅団地で、近隣環境に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大垣市西部を中心とする住宅地域である。需要者は市内居住者又は通勤者等の一次取得者層が中心である。熟成した住宅団地であるが、市中心部から距離があり、交通利便性等で劣る郊外の住宅地に対する選好性は弱く、居住者の高齢化も進んでいるため、需要は弱含みである。取引の中心価格帯は土地のみで600万∼1000万円程度、新築戸建物件で2100万∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 大垣市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあるが、県平均を下回っている。交通利便性が優る住宅地の需要は堅調である。 |
中園真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中園真一 |
|---|---|
| 価格 | 41,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | ほぼ熟成した住宅団地で戸建住宅の建替えが見られる程度で、特筆すべき変動要因は見当たらない。 |
| 地域要因の将来予測 | 長松地区は過去の水害や市街地に遠いことから人気がなかったが、近時戸建分譲が見られるようになった。但し、一方で民間業者の宅地開発は市街地寄りへ移っており、今後、郊外住宅地の需給動向を注視する必要がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市西部ないし北部等の住宅地域。主な需要者は市内居住の1次取得者で、市外からの転入者も見込まれる。郊外の住宅市場は建売分譲や中古住宅の取引が多く、需要は若年層を中心に比較的堅調。西部住宅地は市街地に遠く水害の後遺症もあって開発動向が弱かったが、近時建売分譲が見られるようになった。ただ、ここ1年は素地供給が弱く低調に推移した。取引の中心価格帯は土地で7∼12百万円程度、戸建分譲で20∼25百万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化は進行中。地価下落による都心回帰もあって郊外住宅地の需要は全般的に弱く、下落幅の縮小はあるもまだ下げ止まっていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3593842 北緯 136度6127502 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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