岐阜県大垣市静里町字宮前６８５番６(西大垣駅・室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,900円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市静里町字宮前６８５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,900円/㎡としました。

岐阜県大垣市静里町字宮前６８５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市静里町字宮前６８５番６
住居表示 
価格48,900円/㎡
交通施設、距離大垣、3,900m
地積153㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く農地等も見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況北4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格48,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に残された農地等で散発的なミニ開発が見られる程度であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測散発的なミニ開発が見られる程度で環境の変化に乏しい。当面、現状のまま推移する、と予測する。郊外の利便性の劣る地域に位置するため、需要は相対的に弱い。このため、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市南部、西部を中心とする郊外の住宅地域。需要者の中心は市内に勤務する30代の一次取得者層である。中心市街地の住宅地需要は堅調であるが、利便性の劣る郊外住宅地の需要回復の動きは鈍い。特に近隣地域の存する西部郊外の住宅地域は、東部、北部郊外の地域と比較して人気が低く、需要に対して供給過多の状況にある。中心となる価格帯は、土地は800万円程度、中古住宅は1，200万円以下、新築戸建ては2，500万円程度である。
一般的要因大垣市郊外の住宅地需要には弱さも見られるが、中心市街地の需要は堅調に推移している。大垣駅の周辺ではマンションの販売状況も好調である。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因選好性が劣後する地域で、静態的な変動要因となっている。
地域要因の将来予測当市の西部に位置し、郊外部の一般住宅地域である。最寄り駅とやや距離があること、道路幅員や配置が見劣りすることから、住宅地の魅力に欠ける。今後も需要の十分な回復は期待薄で、地価は弱含み傾向と推測する。
市場の特性同一需給圏は、当市の郊外部である西部の内、市街化区域内の住宅地域が中心と判定する。市内、隣接町方面の工場等へ勤務する勤労者が需要者の大部分を占める。土地改良を基盤とする住宅地で、道路幅員や配置が不十分であることから、需給関係は劣後する。全般的に農地等の供給余力も大きい。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で2，000万円∼2，500万円程度と把握する。
一般的要因昨今の景況は緩慢な改善傾向にあるも、当市郊外部の地価水準の低下による相対的な需要減、それに伴う地価下落が解消されていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3578087
北緯 136度5946558

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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