岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４(友江駅・大外羽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,200円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,200円/㎡としました。

岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
住居表示 
価格47,200円/㎡
交通施設、距離大垣、5,400m
地積177㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片山恵津子氏による調査レポート

不動産鑑定士片山恵津子
価格47,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測大垣市南部郊外の住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。郊外の住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は南部を中心とする大垣市の住宅地域である。需要者は市内居住者又は通勤者等の一次取得者層が中心である。市中心部から距離があり、交通利便性等で劣る郊外の住宅地に対する選好性は弱く、市街地回帰傾向等の影響もあり、需要は弱含みである。取引の中心価格帯は土地のみで700万∼1200万円程度、新築戸建物件で2200万∼2700万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあるが、県平均を下回っている。交通利便性が優る住宅地の需要は堅調である。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格47,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域東側は市街化調整区域となっており、住宅地域としての広がりが限定的で、市街地に近い地域に住宅地需要が流れる傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心にアパート等も見られる市南部郊外の国道背後の住宅地域であり、都心回帰傾向により住宅地需要は相対的に弱く、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは市南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住又は勤務する30∼40代の一次取得者層である。市街地外縁部に需要が流れる傾向にあり、郊外部の住宅地需要はやや弱含みであり、宅地開発の動きも近年は減少傾向にある。土地は600万∼1200万円程度、新築戸建は2000万∼2600万円程度が取引の中心である。
一般的要因利便性に優れた駅周辺の地域や値頃感のある地域の住宅需要は比較的堅調で、特に大垣駅周辺のマンション分譲販売は好調に推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3237805
北緯 136度6206612

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県大垣市枝郷４丁目６２番３ほか１筆岐阜県大垣市外渕４丁目４８番２岐阜県大垣市世安町２丁目１１６番１岐阜県大垣市神田町２丁目１３番岐阜県大垣市荒尾町字深田２１６番岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外岐阜県大垣市木戸町字川北１４７番４外１筆岐阜県大垣市島里１丁目８０番外２筆岐阜県大垣市築捨町３丁目９６番２岐阜県大垣市浅草２丁目４１番１岐阜県大垣市本今町字村西２６９番５

参考：近隣駅の地価相場

友江駅(地価相場 44,700円/㎡)大外羽駅(地価相場 34,450円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)烏江駅(地価相場 37,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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