岐阜県大垣市新田町４丁目３９番２(美濃青柳駅・西大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,700円
2017年01月01日に行った岐阜県大垣市新田町４丁目３９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市新田町４丁目３９番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大垣、2,600m |
| 地積 | 155㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤晃宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤晃宏 |
|---|---|
| 価格 | 56,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に目立った変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、事業所等が混在する地域で、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は下振れ気配は残るものの概ね横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大垣市南部周辺の住宅地域及び住工混在地域。主たる需要者は地縁性を有する個人が中心で市内在住者又は就労者等である。既成市街地ではあるが中心市街地からはやや離れているため、宅地開発等目立った動きは特に見られず需給はやや弱含みとなっている。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額800万円∼1200万円程度、土地建物で同3000万円弱程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微減するも、減少率は県平均に比べ低い。平成28年土地取引件数は前年とほぼ同水準の見通し。 |
寺崎博男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺崎博男 |
|---|---|
| 価格 | 56,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 取立てて留意される要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当市中心市街地の内、東海道新幹線以南に位置する。重要幹線道路との位置関係、土地利用規制等から事業所等がかなり介在し、住工混在の様相である。目立った地域展開は観察されず、地価は弱含みの下落基調とみる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、当市中心市街地の南部の住宅地域を主に、当市市街化区域の住宅地域全域と判定する。需要者の属性は、市内の自己所有目的の勤労者を主体とする。業務用の需要も散見される。市場の需給動向としては、幹線道路背後の利便性に恵まれた地域であるが、雑然とした感が強く、需給は弱含みで、回復していない。需要の中心価格帯は、土地のみは900万円程度、新築戸建住宅は2，500万円∼3，000万円程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 当市の景況は横ばい圏内で、人口は微減傾向である。住宅地需要は、JR大垣駅周辺一帯以外は回復していない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3456222 北緯 136度619769 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)友江駅(地価相場 44,700円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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