岐阜県大垣市綾野５丁目１２５番２６(美濃青柳駅・友江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,200円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市綾野５丁目１２５番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,200円/㎡としました。

岐阜県大垣市綾野５丁目１２５番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市綾野５丁目１２５番２６
住居表示 
価格42,200円/㎡
交通施設、距離大垣、5,600m
地積179㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の住宅団地で、駅から遠く利便性が劣るため需要は弱く、下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測大垣市南西部郊外の農地が多い中に開発された中規模の住宅団地である。郊外の既存の住宅地需要は弱く、高齢化、人口流出が進み、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは市南西部郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住又は勤務する30∼40代の一次取得者層である。熟成した中規模住宅団地であり、中古住宅が取引の中心となっているが、交通利便性が劣り、郊外の既存住宅地に対する需要は弱い状況が続いている。土地は600万∼1000万円程度、新築戸建は1800万∼2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因利便性に優れた駅周辺の地域や値頃感のある地域の住宅需要は比較的堅調で、特に大垣駅周辺のマンション分譲販売は好調に推移。

片山恵津子氏による調査レポート

不動産鑑定士片山恵津子
価格42,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測大垣市南西部郊外の住宅団地で、地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。郊外の住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市南西部を中心とする郊外の住宅地域である。需要者は市内及び隣接市町に勤務する一次取得者層が中心である。交通利便性等で劣位にある郊外の住宅地に対する選好性は弱く、居住者の高齢化、市街地回帰傾向等により需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地のみで700万円∼1000万円程度、新築戸建物件で2200万円∼2500万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあるが、県平均を下回っている。交通利便性が優る住宅地の需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3413682
北緯 136度5859852

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県大垣市笠木町字二反割５１７番外岐阜県大垣市静里町字宮前７０５番１岐阜県大垣市割田１丁目１００番３岐阜県大垣市友江１丁目９５番１外１筆岐阜県大垣市青柳町２丁目１５８番

参考：近隣駅の地価相場

美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)友江駅(地価相場 44,700円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)大外羽駅(地価相場 34,450円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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