地域要因

 最寄駅に近接する既成の商業地域であるが、このところ大きな地域変化は認められない。また地価は底値感もあり、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

 近隣は新規店舗の進出はほとんど認められず、当面は現状維持で推移するものと思料される。また地価水準についても概ね横這いで推移するものと予想する。

価格決定の理由

 近隣の商業集積度は駅前商業地の縁辺に位置する路線商業地域としては標準的ではあるが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用目的の取引が中心である地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成の住宅地域である。特別の変動要因はなく需給は均衡しており、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅のほか店舗等が混在する既成の住宅地域で、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は需給は概ね均衡しており当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格は周辺には共同住宅等も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が期待できない上に、対象地の規模も小さいことから低位に試算され、信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平安通駅から徒歩圏内にある旧来からの混在住宅地域で、都心部の地価上昇等の影響があり、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住工混在地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。地価水準は景気回復の影響もあることから、若干強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は間口が狭く、採算性のある収益物件を建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏外の住宅地域で、交通利便性等の面から需要は弱い。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。交通利便性の劣る地域で需要は少ない。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり特段の変動は認められないが、駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は依然堅調で、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等も見られる熟成した住宅地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は堅調で、当面地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅にやや遠い旧来からの混在住宅地域であるが、都心部地価上昇等の影響があるため、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に事業所等も見られる地域であるが、住宅地としての利用が徐々に増えており、今後もこの傾向は継続するものと予測する。景気回復等の影響により地価は若干強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭い住宅地で、採算性のある収益物件の建設を想定することができないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で説得力がある。また、住宅地の価格は周辺取引価格の水準を指標に決定されることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 名鉄瀬戸線沿線の徒歩圏内の住宅地であるが地下鉄沿線に比し、選好性に劣ることから地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 近隣は在来住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。また地価水準は周辺住宅地の影響を受けてやや微増傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 近隣は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特別の変動要因はない。需要は比較的堅調で、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地は間口が狭小であり、経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

庄内川以南の駅から遠い既成住宅地域であるが、バス停に近く街区は比較的整然として良好であることから、地価は継続して堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因は見られない。今後もほぼ現状推移と予測する。駅からやや遠いもののバス路線に近く、市場は比較的堅調である。よって当面地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は賃貸住宅の想定について規模が小さく、画地条件の制約から現実的な経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な価格であり、事例の選択や価格形成要因の分析を慎重に行ったことから精度が高く説得力を有する。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道19号背後の住宅地域であるが農地も残る居住環境にある。熟成度の向上が見込まれるが、環境変化には乏しい地域である。

地域要因の将来予測

混在住宅地域であるため、今後は既存建物の建て替えがある程度で現状の混在状況を維持して推移するものと予測する。JR中央本線沿線は相対的に需要が弱く、地価は当面横ばい状況が継続するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も混在するが、収益獲得目的での土地取引は乏しい地域である。しかも賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、更に昨今の経済情勢や不動産市場の動向にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

 近隣は庄内川以北の住宅地域であるが、環状線の南側に所在する居住環境が良好な住宅地であり、需要もあることから地価は安定的に推移している

地域要因の将来予測

 近隣は農地が散見される熟成途上にある住宅地域であることから、まとまった空地を中心に住宅地化が進行するものと思料される。また地価水準については当面、横這いで推移するものと予想される。

価格決定の理由

 対象標準地は画地規模が小さく、収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また近隣は一般住宅を中心として農地が散見される熟成途上にある住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高層共同住宅、低層の店舗等が混在する商業地域であり、地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

共同住宅、店舗等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられない。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件においては両試算価格とも適切に求められた。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。