愛知県名古屋市守山区幸心２丁目２２７番(新守山駅・金屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


109,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市守山区幸心２丁目２２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市守山区幸心２丁目２２７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市守山区幸心２丁目２２７番
住居表示 
価格109,000円/㎡
交通施設、距離新守山、750m
地積132㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況北8.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今枝祥晃氏による調査レポート

不動産鑑定士今枝祥晃
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道19号背後の住宅地域であるが農地も残る居住環境にある。熟成度の向上が見込まれるが、環境変化には乏しい地域である。
地域要因の将来予測混在住宅地域であるため、今後は既存建物の建て替えがある程度で現状の混在状況を維持して推移するものと予測する。JR中央本線沿線は相対的に需要が弱く、地価は当面横ばい状況が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央本線又は名鉄瀬戸線各駅を最寄駅とする守山区内の住宅地域。需要者の中心は守山区内や周辺市域の在住者であり、市外からの転入者も見受けられる。JR中央本線沿線には大規模な宅地開発はなく、供給はミニ開発等が中心である。最寄駅への徒歩圏内に位置するため潜在的な需要は比較的強く、需給の程度は概ね堅調である。土地は150㎡程度で1600万円∼2000万円程度、新築戸建住宅は3500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因守山区内住宅地の取引価格は名鉄瀬戸線各駅から徒歩圏内の地域では上昇傾向にあるが、街区整備に立ち遅れた地域は横ばい又はやや弱含みである。

関野学氏による調査レポート

不動産鑑定士関野学
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR新守山駅徒歩圏内では戸建住宅の分譲開発も見られるが、駅の人気は高くはなく、結果的に需給が拮抗する状態で地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測当地域は周辺を含め規模がやや大きい土地も残るが、駅や都心への距離は比較的近く今後は戸建住宅としての利用が進むと見られる。但し、駅の人気はそれ程高くはなく地価は横這い或いは若干の上昇に留まると予測する。
市場の特性同一需給圏は守山区内のJR中央本線並びに名鉄瀬戸線の各駅を最寄駅とする住宅地域であり、当該圏域に地縁的選好性を有する需要者が中心である。近隣地域の周辺は区画未整備な地域も少なくなく最寄駅の人気も高くはないが、駅徒歩圏内にあり都心への距離も近いため、外部からの需要もある程度見込める等、住宅地としてのポテンシャルはある。需要の中心は土地が1500万円前後、新築戸建住宅が3000∼3500万円程度である。
一般的要因守山区内の新設住宅着工戸数は前年割れしており、立地条件や居住環境等に優れた住宅地の需要は堅調ではあるものの、そうでない地域の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2098607
北緯 136度9467628

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県名古屋市守山区大字小幡字小六６８番２、６８番６及び１１３番２愛知県名古屋市守山区大字瀬古字郷３３番１愛知県名古屋市守山区新守町１４番愛知県名古屋市守山区大字幸心字神戸３番５愛知県名古屋市守山区大字守山字島野４５番愛知県名古屋市守山区大字中志段味字東山島２１２０，２１２０番１合併愛知県名古屋市守山区瀬古東１丁目１３０９番愛知県名古屋市守山区瀬古３丁目１４０８番愛知県名古屋市守山区瀬古３丁目１４０８番

参考：近隣駅の地価相場

新守山駅(地価相場 130,500円/㎡)金屋駅(地価相場 134,000円/㎡)川宮駅(地価相場 128,500円/㎡)上飯田駅(地価相場 173,500円/㎡)味鋺駅(地価相場 116,000円/㎡)矢田駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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