愛知県名古屋市北区上飯田南町１丁目３４番２(上飯田駅・平安通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


171,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市北区上飯田南町１丁目３４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市北区上飯田南町１丁目３４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市北区上飯田南町１丁目３４番２
住居表示 
価格171,000円/㎡
交通施設、距離上飯田、160m
地積271㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、マンション、事業所等が混在する商業地域
前面道路の状況北15.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤大吉氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤大吉
価格171,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 最寄駅に近接する既成の商業地域であるが、このところ大きな地域変化は認められない。また地価は底値感もあり、概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測 近隣は新規店舗の進出はほとんど認められず、当面は現状維持で推移するものと思料される。また地価水準についても概ね横這いで推移するものと予想する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は庄内川以南の北区と隣接する東区、西区、守山区等の一部の幹線、又は準幹線沿いに形成された路線商業地域が認められる一円の圏域である。需要者は地縁的関係を有する地元事業者に限定されるが、既存商店街は大型店舗に客足を奪われ、衰退化して住宅地化が進んでいる。事業用定期借地の設定が主流であり、売買の件数自体が少ない。利用目的や取引当事者の属性、画地規模や総額によって単価がまちまちで、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因 都心部に近い黒川駅以南及び徒歩圏内の地価は底堅い住宅需要の影響によりやや上昇傾向にある一方、庄内川以北の地価は概ね横ばい傾向にある。

加藤恭一氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤恭一
価格171,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北区の庄内川以南に位置する近隣商業地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測目立った店舗進出はなく、繁華性の低下は懸念材料として払拭されない。一方、上飯田駅徒歩約2∼3分の立地条件にあることから住宅地域への移行が進み、又、地価は引き続き安定基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、北区内を中心に隣接する西区等も圏域とする高度商業地域を除いた商業地域一円と判定する。需要者は、飲食店、物品販売店等の店舗利用、事業所、営業所等の事務所利用を目的とする法人、個人のほか賃貸経営を目的とする不動産業者、個人等多種多様に想定される。繁華性の低い地域であり、ここ数年は目立った店舗進出はない。市場で需要の中心となる価格帯は商業地という特性から見出しにくいが5000万円程度が平均的と推測される。
一般的要因日本経済は幾分ペースを鈍化させつつも緩やかな拡大を続けており、北区内の商業地も地価上昇に一服感が見られるものの引き続き堅調に推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2027781
北緯 136度9313061

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県名古屋市北区東大曾根町上１丁目８０３番３の一部愛知県名古屋市北区上飯田通１丁目１３番愛知県名古屋市北区浪打町１丁目５０番ほか１筆愛知県名古屋市北区西志賀町５丁目４４番愛知県名古屋市北区下飯田町３丁目３５番６愛知県名古屋市北区楠町大字味鋺字岩屋堂４３番９２愛知県名古屋市北区志賀町３丁目１８番２１愛知県名古屋市北区光音寺町字野方１９０７番２５１愛知県名古屋市北区如意１丁目１６９番愛知県名古屋市北区辻町５丁目６８番１愛知県名古屋市北区上飯田南町１丁目３５番愛知県名古屋市北区憧旛町２丁目１３番

参考：近隣駅の地価相場

上飯田駅(地価相場 173,500円/㎡)平安通駅(地価相場 215,000円/㎡)志賀本通駅(地価相場 215,000円/㎡)大曽根駅(地価相場 204,500円/㎡)森下駅(地価相場 239,000円/㎡)矢田駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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