愛知県名古屋市北区中味鋺１丁目５０５番(味鋺駅・味美駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市北区中味鋺１丁目５０５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市北区中味鋺１丁目５０５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市北区中味鋺１丁目５０５番
住居表示 
価格112,000円/㎡
交通施設、距離味鋺、1,500m
地積236㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤大吉氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤大吉
価格112,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣は庄内川以北の住宅地域であるが、環状線の南側に所在する居住環境が良好な住宅地であり、需要もあることから地価は安定的に推移している
地域要因の将来予測 近隣は農地が散見される熟成途上にある住宅地域であることから、まとまった空地を中心に住宅地化が進行するものと思料される。また地価水準については当面、横這いで推移するものと予想される。
市場の特性 同一需給圏は北区を二分する庄内川以北で、北区と隣接する西区、春日井市等の一部住宅地域を含む一円の圏域である。需要者は都心に通勤する北区居住者、若しくは地縁的関係を有する関係者に限定される傾向があり、市場規模は小さい。庄内川以南の地価の強含み傾向は以北にまで及んでおらず、地価は横這い傾向にある。土地は200㎡程度で2500万円、新築戸建は3500万円程度が上限で、それ以上に予算に余裕のある需要は他地域に流れる傾向がある。
一般的要因 都心部に近い黒川駅以南及び徒歩圏内の地価は底堅い住宅需要の影響によりやや上昇傾向にある一方、庄内川以北の地価は概ね横ばい傾向にある。

横井誠氏による調査レポート

不動産鑑定士横井誠
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因庄内川以北の郊外住宅地域であるが、比較的街区も整理され、居住環境も整いつつあり、相対的な割安感から市場は比較的堅調である。
地域要因の将来予測農地も一部残る住宅地域で、周辺ではミニ開発も散見され、土地利用は緩やかに熟成していくと予測する。需給はほぼ均衡しており、地価水準は下げ止まり、当面概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北区の庄内川以北を中心に、西区、春日井市等の隣接地域の一部を含んだ住宅地域である。需要者は、区内又は近隣居住者等、地縁のある一次取得者層が中心である。庄内川以南の地域と比較すると地価水準の割安感から需給は概ね安定しているが、地価を押し上げる要因に乏しく、景気回復による需要増加に至っていない。需要の中心となる価格帯は、土地1500∼2500万円程度、新築戸建は3500万円程度が上限となっている。
一般的要因北区の人口は減少傾向にあり、高齢化率も県平均より高い。土地取引件数は概ね横這い傾向を示すが、建築着工は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2181926
北緯 136度9228202

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県春日井市宮町字宮町８９番２１愛知県春日井市二子町１丁目５番１１愛知県春日井市篠木町７丁目２６００番２９外愛知県春日井市味美白山町２丁目１番７愛知県春日井市味美白山町１丁目３番６愛知県春日井市御幸町１丁目３番１８外愛知県春日井市二子町２丁目５番１５愛知県名古屋市北区楠町大字中味鋺字兎５４番２愛知県名古屋市北区楠町大字如意字古庵２１９４番４の一部愛知県名古屋市北区東大曾根町本通６丁目７５８番愛知県名古屋市北区柳原町３丁目４２番の一部愛知県名古屋市北区浪打町１丁目５０番及び５１番愛知県名古屋市北区八坪町３丁目８番愛知県名古屋市北区大野町２丁目６番ほか４筆愛知県名古屋市北区光音寺町２丁目４２番４愛知県名古屋市北区楠町大字味鋺字部田見７２番２愛知県名古屋市北区米ケ瀬町１４９番愛知県名古屋市北区下飯田町３丁目３５番６愛知県名古屋市北区駒止町１丁目９６番２愛知県名古屋市北区萩野通２丁目１０番１愛知県名古屋市北区辻町６丁目１２番４愛知県名古屋市北区如意１丁目１６９番愛知県名古屋市北区辻町５丁目６８番１愛知県名古屋市北区上飯田南町１丁目３５番

参考：近隣駅の地価相場

味鋺駅(地価相場 116,000円/㎡)味美駅(地価相場 118,500円/㎡)上飯田駅(地価相場 173,500円/㎡)比良駅(地価相場 116,500円/㎡)味美駅(地価相場 120,500円/㎡)志賀本通駅(地価相場 215,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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