地域要因

久我山駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は久我山駅徒歩圏の低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅を中心とし賃貸住宅は散見される程度で、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

杉並区南部の京王線・京王井の頭線沿線の既存の熟成した低層住宅地として需要は根強く、地域要因に特段の変化なし。地価は堅調な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、共同住宅等が混在する居住環境良好な住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は堅調な上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多い閑静な住宅地域であるが、共同住宅等も散見される。収益性よりも居住快適性がより強く志向される住宅地域であり、また基準容積率も80％と低いことから土地の高度利用が困難であることから収益価格は低位に試算された。以上より、標準地と類似性の高い取引事例から試算された実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も参酌した上で、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では都市計画道路・緑道整備工事が進められている。利便性・住環境がともに良好な住宅地域として高い需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

久我山駅から徒歩圏の、利便性の高い地域である。近隣地域周辺では都市計画道路放射第5号線の工事が進行しており、今後の道路の系統連続性や環境等の変化について注視が必要である。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内において取引された、マンション用地となりうる敷地規模の事例から試算を行っており、市場性を反映した規範性の高い価格が求められた。また、最有効使用が分譲マンションであることから、開発法を適用し、収益還元法は適用しなかった。開発法からは、ディベロッパーの投資採算性に着目した説得力の高い価格が求められた。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便施設までの接近性に優れた、成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

JR中央線西荻窪駅を最寄駅とする成熟した戸建住宅及び低層共同住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が多い。周辺に共同住宅も散見されるが、共同住宅等の収益物件は、所有者が土地の有効活用を目的として建築されたものが多いため、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌して、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復し、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある幹線道路沿いの商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り祖師ヶ谷大蔵駅からやや遠いが、住環境も整備されており、需要は比較的高く、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、交通利便性にやや劣るが今後も現状の住環境を維持するものと予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。松陰神社前駅から徒歩約8分に位置する住宅地域に存し街路条件も標準的であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化は見られないことから、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほかに低層のアパート等が見られる住宅地域である。居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位に留まる傾向があるが、当該標準地も同様であり、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。