地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅へは徒歩圏で交通利便性のやや良好な地域であり、実需が見込まれ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

交通利便性が比較的良好な既成住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件も散見される程度で、最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京都稲城市に近く、小中規模の一般住宅が多い地域である。最寄駅は徒歩圏域にあり、細分化が可能な地域であるため、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は地域要因や需給関係等を反映して、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの接近性、地域の類似性が高い取引事例から得た比準価格は実証的で規範性が高い。一方、標準的使用や最有効使用の観点から戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性を発揮出来ないこと等から低位に試算された。収益性よりも居住環境を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格も考慮して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近接している既存商店街は住宅地への移行が進行中であるが、当該地域は低層住宅地域として熟成しており特段の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、2中専地域に存しアパート等の賃貸住宅も多い地域であるが、既存地主による遊休地の有効活用が主で、第三者に対する賃貸目的での取引は少数であり、地域の賃料水準は土地価格に見合う水準には達していないものとみられる。以上より比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存する。周辺には賃貸マンションやアパートも見られるが、取引は自己使用目的が主で、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を重視し収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受けるものの、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅の多い分譲住宅地域として熟成しているので、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 付近には、共同住宅も見られるが、容積率の規制等により、収益価格は低位に求められている。個人による自用目的の戸建住宅及び更地が取引の中心で、需要者の選択指標は居住の快適性にあることを考慮し、市場の実勢を反映している比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性が良好で、かつ平坦な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等も見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。自用目的の取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、実証的な比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。年間を通して地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が主として建ち並ぶ住宅地域。住環境に影響を及ぼす地域の変動要因は特に見られない。成熟した住宅地で需要は堅調であり、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、他の標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模店舗が連たんする近隣商業地域。繁華性は普通程度。この1年で地域要因に特段の変動は見られない。地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は小規模店舗等が連たんする近隣商業地域である。賃料等の不動産の収益性は取引価格にも影響を与える傾向にある。ただし、収益価格は賃料設定や利回りの把握等に不確定要素があることから、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、標準地は居住の快適性等を重視する低層住宅地域に存する。取引は自己使用目的が主であり、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を採用し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。