地域要因

地域要因の変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

特に顕著な地域要因はないが、最寄駅から徒歩圏と利便性にめぐまれているため、建売需要は好調である。今後も同様な傾向で推移していくものと予想される。

価格決定の理由

比準価格については概ね適切な取引事例が採用できたと判断される。近隣地域には共同住宅等も存するものの、収益性を重視した土地取引がほとんどなく、また、対象不動産の個別性からも共同住宅の建築想定が困難であったことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては比準価格を重視し、代表標準地との関連の検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向についても概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

本件地域における取引の大半は自己使用目的の住宅用地の購入であることから、このような取引事例を採用して試算した比準価格は居住の快適性や利便性による経済価値を表した価格であり、対象標準地の価値を適切に表していると言える。よって、代表標準地との均衡を考慮した上で比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路整備事業が完了しているが西方に地域では事業中で、次第に周辺地域も含めて街路事情が整備されつつある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの店舗・共同住宅が混在する地域で、道路拡幅事業は完了し、歩道も整備済み。車両通行量は多いが人通りは少ない。幹線道路沿いの場合、その用途は景気に左右されがちで以前より商業系利用が見込める。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、また店舗付住宅を想定したが共同住宅や自己利用も見受けられる地域で、収益価格は、低く試算されたと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参考に留めた。さらに、周辺公示地や代表標準地等の均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり比準価格と同額とした。

地域要因

駅徒歩圏内にある住宅団地であるが、高齢化が進んでおり、傾斜地にあるため地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地で傾斜地にあり、高齢化が進行していることから、地価は、不動産市況の動向にもよるが、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、多数の信頼性のある取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、駅から遠く高齢化の進んだ古い住宅団地で地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築が制限されているため、周辺では賃貸物件はほとんど見られず、また、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心となっている戸建住宅団地で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、高齢化が進んでいる。駅から徒歩圏内にあるが、地価は横ばい乃至弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地であり、高齢化が進行しており、北野駅徒歩圏内に存するものの、地価は、不動産市況の動向にもよるが、横ばい乃至弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、信頼性のある多数の取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場、倉庫等が混在する地域であり、物流施設の需要は増加傾向にあるが、建築費の上昇により開発の投資採算性は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

流通業務施設、事務所等が混在する地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす要因は見られず、地価は横ばいに推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺における工業地の取引事例数は限られ、また同一需給圏は広域的であるため広く事例の収集を行った。収益還元法においては物流倉庫を想定したが、賃貸需要は増加傾向にあるものの市場はまだ成熟しているとは言えず、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、市場の実態をより反映した比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産価格の二極化の中で当該地域は利便性にやや劣り、競争力が弱いため需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は購買力に変化がないため、ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、取引は自己居住用の戸建住宅取引が中心である。従って、収益価格は試算せず、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、区画が整然としているものの、駅への接近性が劣る地域との価格バランスに留意した。

地域要因

駅に比較的近い住宅地域であり、需要回復による影響から、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来の住宅地域であり、しばらくは現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該近隣地域では、戸建住宅の自用目的の取引が中心であることから比準価格を試算した。周辺地域には一部アパート等も存するが、近隣地域では戸建住宅が中心となっている。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北野駅の徒歩圏に位置し、交通利便性に優れた既成市街地であることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅より徒歩圏内の既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが、今後とも現状のままと予測する。地価は、交通利便性に優れていることから、やや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層住宅地域にあり、居住の快適性が重視される。アパ−ト等も散見されるが、収益物件の賃貸市場は熟成していない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心である地域的特性を考慮の上、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の住宅地域で、居住環境は良好であるが、高齢化が進み、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後も閑静な居住環境を維持していくものと予測する。高齢化が進み、地価は弱含みと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域から多数の信頼できる取引事例が収集できた。近隣地域は自用の中規模戸建住宅を中心とした地域であり、地区計画により共同住宅の建築ができず、賃貸用不動産はほとんどみられないため、収益価格は試算しなかった。よって、実証的で説得力のある比準価格を標準とし、不動産市場の需給動向を勘案し、広域的な価格整合性に配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、若干起伏のある地勢で、高齢化率の上昇や周辺の新興住宅団地との競合等から地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で概ね熟成しており、特に地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築が制限されているため周辺には賃貸物件はほとんど見られない。また、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。