地域要因

良好な住環境を維持している低層住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変化は特に認められない。駅近の成熟した住宅地域であり，利便性にも優れている。一般的要因の影響で，地価は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内で，一般住宅，アパート等の見られる住宅地域を形成しており，最寄駅の地下化に伴う整備事業の進捗により地域発展の波及が認められるものの，当面の間，現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

2試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域は，最寄駅から約330mの利便性に優れた住宅地域で，自用目的の不動産取引が中心である。収益物件も散見されるが，土地に対する投資採算性は低く，居住快適性や利便性が土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に，収益価格を斟酌し，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な住環境を維持している低層住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかに上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

区画整然とした閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の低層住宅地域であり、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。当該地域は、土地価格に見合う賃料が形成されていないため、収益性を反映した収益価格は市場において考慮されることは少なく、居住の快適性や利便性を重視して取引されることが多いことから、当該取引の市場実態を反映した価格である比準価格を重視して、収益価格を参考程度にとどめ、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調布駅から近い利便性の高い住宅地域。調布駅周辺で再開発事業等が進捗中で、地価は上昇の状態で推移している。

地域要因の将来予測

容積率200％の地域で、今後更に共同住宅やマンション等が増えていくものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も見られる地域であるが、地主等の経営が多く採算を確保するに至っていない。収益性が地価を形成している程度は低く、取引も自用目的のものが一般的である。したがって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境を維持している低層住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、区画整然とした閑静な住宅地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかに上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

区画整然とした閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。駅から徒歩15分の収益性より快適性を指向する住宅地域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅周辺の開発等が遅れ、開発等による地域変化がある他駅周辺住宅地に比べ需要はやや弱いが、需要は堅調、地価は上昇基調を維持している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。駅近だが京王線地下化を含め整備が遅れており需要は他駅周辺に比べやや弱いが現況の需給関係等を反映し強含み程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は最寄駅に徒歩約2分程度の一般住宅を中心に共同住宅も見られる地域であるが地域的には居住目的の取引が主であり、収益性が充分に取引に反映されるまでには至っていないと認められる。よって、本件では、地域性を考慮し、実証的と判断される比準価格を重視、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の調布駅周辺では再開発事業が進捗中であり、利便性の向上が更に期待されることから地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅から徒歩圏の住宅地域として現状を維持して安定的に推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるものの自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。取引市場においては、居住の快適性や利便性を重視して取引されることが多いことを考慮し、本件においては、市場の実態を反映した価格である比準価格を重視して、収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境を維持している共同住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層の分譲マンションや社宅が建ち並ぶ住宅地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。マンションの素地価格は緩やかに上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

周辺では建設中の分譲マンションが複数見受けられ、開発業者の取得意欲が高い地域である。比準価格は事例を広範囲に収集したため地域格差が大きくなったが、素地の取得需要を反映する実証的な価格である。開発法は想定事項は多いものの、実態に即した数値を採用しており、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば説得力のある価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格と開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。