地域要因

最寄駅徒歩圏の狭隘道路が標準的な小規模住宅が多く見られる住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏の狭隘道路が標準的な小規模住宅が多い住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また、地価は最寄駅に近く堅調な住宅需要が見込めることから穏やかな上昇傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

 上記において試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格は狭小な戸建住宅を中心とした住宅地域であり共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価では、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性の低い近隣型の商業地域で、地域内には特段の変動要因はない。地域内の地価はやや上昇傾向で推移している

地域要因の将来予測

中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣型商業地域で、繁華性は低いが、地域内には特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は強含み傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

私鉄沿線の商業地域で、近隣居住者を対象とする小規模店舗が多く、殆どが自用の店舗兼住宅である。収益価格が低めに試算されたのは、地価に見合う賃料が見込めないことに起因しているものと思われる。取引の殆どが自用目的であるので、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は横這いからやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅を中心にアパート等が混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、土地価格に見合った合理的な賃貸市場が形成されていないと判断できるので収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。需要は回復基調にあるのでないかと思われる。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。戸建住宅地として成熟しており、今後とも現利用状況のまま推移するものを予測する。今後の地価は横這いないし微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、標準地の有する個別的要因及び土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力及び客観性を有すると判断される。さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。私鉄駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は若干の上昇で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした郊外の標準的な住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、最寄駅徒歩圏外に存する住宅地域であることを踏まえ横這い推移になるものと思料される。

価格決定の理由

 上記比準価格は、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格は戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

「京成大久保」駅へ徒歩圏内の区画の整った比較的良好な住環境を備えた住宅地域であり、住宅需要は底堅く、地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。需給関係は底堅く推移しており、地価は緩やかな上昇基調を予測する。

価格決定の理由

地域には地元地主所有のアパート等は散見されるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、かつ本件対象標準地が指定基準地であるため、当該指定基準地の価格の半年間の変動率にも留意しつつ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。私鉄駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は若干の上昇で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離のある住宅地域であるものの、土地需要は比較的堅調であり、地価は昨年同様、ほぼ横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

実籾駅からはやや距離のある住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からやや距離のある住宅地域で、アパート等は見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、賃料水準の把握が困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大型店の進出により、在来型の小売店舗を中心とした商業地は衰退している。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から離れた小規模小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域に存している。需要者は自己利用目的の中小法人や個人事業主が中心と見られるが、収益目的の事業者も一部想定される。土地の取引市場動向を如実に反映した比準価格が相対的信頼性に優ると判断されるので、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性等から、需要は引き続き堅調で、地価は、昨年同様、若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

京成大久保駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。生活利便施設も近く、地価水準は、引き続き、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏内の住宅地域である。居住環境は比較的整備された地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られない。需給は安定している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外のバス便利用の戸建住宅地域である。格別な変動要因はなく、当面は現状のまま推移することが予測される。地価水準も横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場が形成されてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

私鉄駅と大学街を結ぶ近隣商業地域で、大学関係者と地元住民が主な顧客である。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

大学街と最寄駅を結ぶ熟成した近隣商業地域で地域内に特段の変動要因はなく、当面は中層店舗住宅併用地利用が維持するものと予測する。地価水準は周辺住宅地価格の上昇傾向もあり今後も当面やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は習志野市内の近隣商業地域に存する取引事例から求めたもので、実証的で信頼性は高い。収益価格は賃貸事例から賃料を求め投資採算性に着目した価格で、収益性を反映している。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。