地域要因

住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が多く存する地域であり、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が多い。更に事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的で、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。本件においては、入間市内の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地からの検討、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に変動はない

地域要因の将来予測

駅まではやや距離があるものの、商業・文教施設に近接して利便性に優る。今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内にある土地区画整理事業施行中の区画整然とした住宅地域であり、入間市内では相対的に需要が強いエリアである。

地域要因の将来予測

当該地域は現在進行中の土地区画整理事業地内にあり、事業の進捗とともに低層住宅地域として熟成していくとともに、地価は上昇基調が続くことが期待される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパートも散見されるが、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は少なく、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である。また、標準地は規模が大きくないためアパート建築による収益性の想定は現実的ではない。したがって本件鑑定評価においては、当該地域の市場実態に基づき、代表標準地の規準価格を検討のうえ比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域背後には共同住宅を含む住宅地が広がり、付近には大規模店舗も存することから、路線商業地域としては発展傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

スーパー、自用の店舗、事業所等を中心とする路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は比較的高い。よって、本件においては、類似地域における実際の地域的特性を反映した取引事例から得られた信頼性の高い比準価格と商業繁華性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡、周辺標準地の鑑定評価額の推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、駅周辺商業地の取引が少ないことから、飯能市と所沢市の商業地事例からも試算されたもので、最近の取引傾向をも勘案して得られたものであり実証性がある。収益価格は、この地域の収益性等を考慮して6階建て店舗事務所を想定したものであり、発展途上の駅前商業地の収益性を反映している。しがって比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、他の標準地の価格動向をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地である。周辺地域における区画整理の影響により宅地需要は堅調である。今後もこの傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が多く収益物件は殆ど見られず、自用目的の取引が中心である。また、画地規模が小さいことから、収益用建物の想定を不適当と判定し、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建分譲地として成熟した地域であり、住環境は比較的良好である。今後も概ね現状の環境を維持するものと思料する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、取引は自己使用目的での売買が中心である。賃貸市場においては転勤時に伴う定期借家が散見される程度であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用は断念した。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、将来動向を考慮し、代表標準地及び周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 住宅地域としての熟成度は高く、特筆すべき地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

 熟成度の高い大規模住宅団地内にあり、特筆すべき発展的要因は認められないことから、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、容積率が80％と低いこともあり、アパート等の収益物件は見受けられず、取引の中心は自用目的が多くを占め、収益目的での取引は極めて少ない。よって、収益還元法は本案件に適さないものと判断し、割愛し、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

所沢市中心市街地からやや距離があるが最寄駅への接近性は良好なことから当該地域の地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした良好な住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層住宅が中心であり、周辺には小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的の取引が中心である。賃貸市場は未成熟で賃料水準も低いことから、収益価格は低位に試算された。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域及び周辺地域に各別の地域変動要因がないので、暫くは現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

駅徒歩圏内で在るため市内勤労者や都心への通勤者向きを中心とするアパート等もやや多く見られるが、賃料水準は高くなく、土地価格に見合う投資採算性の観点から、収益価格は試算を断念した。取引は自用目的がほとんどであるので、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域であり特段の地域要因の変更はないものの、熟成度はある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象地と類似した商業地に存する規範性の高い取引事例に基づいており、説得力が高い。また、対象地は収益性を重視する商業地であるが、繁華性が乏しく、主たる需要者は収益目的のみでは市場に参加し辛い。なお、個人経営者や小規模店舗経営者である場合には、不動産が寄与する部分は影響が少ない。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は概ね横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で中小規模の戸建住宅のほかアパートも見られる。現状程度の住宅地域として推移すると見られ、地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性がなく1低専で経済合理的な想定は困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないが、周辺は根強い需要がある。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域である。今後とも現状の住環境が維持していくものと予想される。地価の動向は都心の影響を受け推移するものと思われる。よって、微増傾向と予想される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用している。近隣地域及び周辺の地域は、居住の快適性、利便性を重視し、土地の価格が形成されていることから、比準価格は説明性が高い。収益価格は新規で土地及び建物を購入・建築した上で、賃貸に供することを前提に計算するが、当該地域では、需要が殆どないことから、収益還元法を割愛する。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化区域内ではあるが、徒歩圏外（徒歩20分程度）のエリアであるため、市内徒歩圏内物件に比べると需要が相対的に弱い状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は入間市内の標準的な低層住宅地域であり、格別の変動要因がないことから暫くは現状を維持すると予測する。当該地域の地価は横這い傾向が続いており、今後の地価上昇が期待される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパートも散見されるが、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である。また、標準地は規模が小さいためアパート建築による収益性の想定は現実的ではない。したがって、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成の戸建住宅地域であり、今後もこの住環境を維持していくと予測される。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の戸建住宅建設のための土地取引、または中古住宅若しくは建売住宅の取引が中心となっている。周辺にはアパートも散見されるが、代々の地主が所有しているものが多く、賃貸収益を目的としたアパート用地の取引は殆どない。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との均衡に留意して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近条件の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域で容積率が80％であり、事業収支の観点から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。平成25年6月土地区画整理の計画は断念されている。地価は相対的に若干上昇した。

地域要因の将来予測

入曽駅東口に近い近隣商業地域。借地が多く地域要因の変動はやや起きにくい。現状程度での推移が見込まれ、地価は景気動向に応じた上昇も予測される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、自用の店舗が多いこと、賃料は地権者所有物件の相場が影響しやすいこと等から、収益価格は低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地として熟成しており、大きな地域要因の変化、変動は無いものと判断され、現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価は回復基調であるが暫くは横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化が見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は建築費高騰の影響も含め投資採算が合わないため殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は小規模区画の建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。