地域要因

特に目立った地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は宮崎空港周辺の工場、事業所等が立地する工場地域である。立地条件が比較的良好であり、単価的にも底値に近づいており、地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用の事業所、工場等を中心とした工業地域であり、第三者へ賃貸する収益物件はほとんどないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、県内の工場に係る標準地・基準地等との均衡に考慮し、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

海岸にやや近い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。すでに熟成傾向にあることから、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。利便性及び海岸隣接の面などがあるが、割安感から新規開発も周辺で見られる。今のところ、その影響はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に共同住宅など収益物件は見られるが、戸建住宅を中心とした地域であり、また、標準地は用途的、画地規模的に見ても共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しない。既に熟成傾向にある区画整然とした住宅地域で、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準として、さらに代表標準地との検討もふまえて、上記のとおり決定した。

地域要因

地域的な変化は特に認められないものの、周辺の住環境の良好な新興分譲住宅地の波及的影響から需要はやや低調に推移している。

地域要因の将来予測

利便性は良好であるものの、住環境のやや劣る住宅地域であり、今後とも現況どおり推移するものと予測する。周辺の新興分譲住宅地域の影響等から需要は少なく、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

この地域は、事業所、共同住宅等も混在する住宅地域であるが、取引は自用目的が中心である。一方、収益価格については土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格より低位に試算されたため参考に留めた。したがって、価格の決定においては比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特に認められないものの、周辺の新興分譲住宅地との競合から需要は上向き傾向にある。

地域要因の将来予測

高台に所在する古い分譲住宅団地であり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。周辺の新興分譲住宅地域との競合から土地需要は強まる傾向にあり、地価水準は横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

この地域は、共同住宅も一部みられるものの、戸建住宅を主体とする分譲住宅地域である。画地規模及び建ぺい率等の公法上の規制から判断して共同住宅の建築は困難なため、収益価格の試算はできなかった。地域内においては、取引は自用目的が中心であり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、価格の決定においては比準価格を標準とし、前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は認められない。周辺宅地供給が落ち着き地価も安定化の方向にある。

地域要因の将来予測

宮崎市南部の区画整然とした戸建住宅団地で成熟した住環境にある。周辺に類似した分譲団地が多くその影響から価格水準は弱含みできたが、新規の宅地供給も限られてきて今後は当分安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は分譲戸建住宅団地で、比準価格は、周辺地域の類似性の高い建付地の取引事例に基づき試算し規範性のある実証的な試算価格が得られた。収益還元法については、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益性に着目して取引される地域ではないため断念し適用しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ前年標準地価格からの変動も考慮して比準価格を採用し、上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型店舗の進出も一時見られたが、需要供給は落ち着いた地域である。新旧多種多様な利用がされており、地価は下落幅が縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、旧来からの路線商業地域であるが、賃貸用不動産割合は少なく、自用の店舗用地取得の取引が近年見られる。このような取引市場における価格形成や、取引動向など総合的に勘案した結果、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに前年標準価格及び周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの成熟した商業地域であり、地域内に格別の変動要因は見られない。供給が少ないこともあり、地価は安定しつつある。

地域要因の将来予測

中小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられない。郊外型大型店舗への顧客流出の影響から既存商業地における店舗需要は総じて弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心となっており、法人事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はやや低いため、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な旧来からの住宅地域であり、周辺で大規模商業施設が開業したことも相俟って、需給ともに堅調であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

宮崎市南部中心地に近い旧来からの住宅地域であり、周辺において複合型大規模商業施設が開業し、生活利便性の向上も認められ、需給ともに堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域であるが、新規の賃貸物件の建設はなく、既存物件についても自己所有地活用の賃貸物件に主として限定され、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

景気の低迷は続いているが、南宮崎駅に近接した地域で、地価の下落が進んだことなどにより、地価水準自体はやや弱含みから概ね安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であるが、商業地需要は低迷しているものの、南宮崎駅に近接し利便性がよく、地価水準もやや弱含みから概ね安定化傾向で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 近隣地域内は、南宮崎駅に近接した利便性の良い地域である。収益価格の試算も行ったが、景気の低迷により賃貸市場は極めて低調に推移しており、土地取引価格水準よりも低位なものとなった。以上により価格の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、周辺地域における標準価格とのバランス及び前年度価格にも十分留意した上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の目立った変化は認められず、工業地としての新規需要は低迷しているが景気回復の動きを受け地価は下落幅縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は宮崎港にほど近い工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域である。地域要因の大きな変化は見られないが景気回復の兆しがみられる現在の経済動向を反映し地価は下落傾向が鈍化しつつある。

価格決定の理由

宮崎市中心部近郊の工業地域である。土地取引に見合った賃料水準は形成されておらず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。比準価格の妥当性の検証に当たっては、周辺市町村の需給動向及び価格帯との比較等により十分検証している。よって自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例によって求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。