宮崎県宮崎市高洲町３４５番(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,800円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市高洲町３４５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,800円/㎡としました。

宮崎県宮崎市高洲町３４５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市高洲町３４５番
住居表示 
価格33,800円/㎡
交通施設、距離宮崎、3,700m
地積12,084㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、営業所が見られる工業地域
前面道路の状況東30.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長友岳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士長友岳夫
価格33,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の目立った変化は認められず、工業地としての新規需要は低迷しているが景気回復の動きを受け地価は下落幅縮小傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は宮崎港にほど近い工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域である。地域要因の大きな変化は見られないが景気回復の兆しがみられる現在の経済動向を反映し地価は下落傾向が鈍化しつつある。
市場の特性同一需給圏は宮崎市中心部近郊の工業地域を中心とする宮崎市内一帯の工業地域。需要者の中心は県内外の法人事業者である。近隣では港湾整備が進んでいるものの、企業の設備投資、新規進出等の動きは無く、工業地の需給は全般的に弱い。工業地における土地取引は少なく、取引価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因国内経済は緩やかな回復傾向にあり、県内も緩やかな持ち直しの動きがみられる。不動産市場も緩やかながら持ち直しの動きがみられる。

長濱宏昭氏による調査レポート

不動産鑑定士長濱宏昭
価格33,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因宮崎港に近い工場、倉庫、事業所の混在する地域である。新規需要は減少しており、地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、宮崎港に近い水産加工の各種工場、事業所が集積する工業地域である。ここ数年新規の工場立地は殆どなく、遊休地も散見される。地域の地価水準は緩やかな下落傾向にあると思料する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎港周辺部に形成された水産加工業が中心の工業地域の圏域。需要者の中心は、製品の生産販売に関して宮崎市に拠点を持つ県内事業者や、一部広域的な規模を持つ事業者も認められる。企業の設備投資意欲は乏しく、当地への需要は減退傾向にある。また、取引も極めて少なく価格帯もまちまちで事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県内の個人消費は、消費税増税後落込みが見られる。宮崎市内の工業用地需要は低迷しており未利用地も多く、新規立地も少ない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9009753
北緯 131度454116

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)宮崎空港駅(地価相場 52,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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