宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番(田吉駅・宮崎空港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


51,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
住居表示 
価格51,000円/㎡
交通施設、距離田吉、630m
地積495㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか事業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域的な変化は特に認められないものの、周辺の住環境の良好な新興分譲住宅地の波及的影響から需要はやや低調に推移している。
地域要因の将来予測利便性は良好であるものの、住環境のやや劣る住宅地域であり、今後とも現況どおり推移するものと予測する。周辺の新興分譲住宅地域の影響等から需要は少なく、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心市街地のうち、大淀川以南の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に属する宮崎市の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域内では小規模開発された分譲地等がみられるものの、周辺地域の新興分譲住宅団地等の波及的影響から需要は弱含みである。土地は300㎡程度で1，600万円前後、新築戸建物件は総額3，000万円程度が需要の中心を占める。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。対前年比土地取引件数は微減、着工新設住宅戸数は微増推移している。

傳田和之氏による調査レポート

不動産鑑定士傳田和之
価格50,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと考えられる。
地域要因の将来予測古くからの住宅地域で、小売店舗が周辺に点在するため利便性は良好である。但し、周辺の新興分譲住宅地域の影響から需要は少なく、地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の中心部から南東方、大淀川以南に広がる住宅地域である。主たる需用者は宮崎市中心部等に通勤・通学をするファミリー世帯が中心になるものと考えられる。周辺の新興分譲住宅地の需要が旺盛なのに比して、既存の住宅地の需要は弱含みの状態にある。但し、生活利便性は良好である。土地は300㎡で1，500万円程度、新築戸建住宅は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度8805653
北緯 131度4270747

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)宮崎空港駅(地価相場 52,100円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)南方駅(地価相場 43,100円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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