地域要因

市中心部から比較的近接した路線商業地域で、中心市街地の空洞化が改善傾向にあることなどを受け、郊外部の土地需要も改善傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に位置する幹線道路沿いの商業地に係る取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益価格については、地場の事業法人向けの賃貸市場自体の成熟の程度が低く、規範性のある賃貸事例が少ないなかで求めた価格であるため、試算価格としての相対的な信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

野中町は比較的居住環境に恵まれた住宅地域であるため、低金利や景気回復期待感によって住宅需要が回復しており、地価は微増に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地であるが、近隣地域にはアパート等も見られるため、収益価格も試算した。ただし、主な市場参加者は戸建住宅を目的とする給与取得者層であり、収益性は必ずしも重要視されない。このため本件では、対象標準地の市場価値を的確に表示した比準価格を重視し、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との価格バランスも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないが、近隣地域の存する国分町では宅地分譲等も多く見受けられるなかで、不動産需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅・アパート等が混在する住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。住宅地に対する需給状況は底堅く、地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅・アパート等が混在する住宅地域である。比準価格については、国分町に存する住宅地域の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。近隣地域はアパートも混在するものの、賃貸市場の成熟の程度が低いことや、規範性のある賃貸事例の収集が著しく困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成一般住宅地域であり、街路配置がやや悪いものの、利便性が比較的良いことを反映して住宅需要は若干高まっている。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により、取引事例比較法による比準価格を得た。対象標準地は花畑駅から徒歩圏内の既成の住宅地である。市場参加者である給与取得者等は、地域の特性や周辺の取引価格、画地条件等を基に購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性が高い。このため比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、昨今、郊外型の大規模商業施設への顧客流出が加速しており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、当該圏域においては容積率未消化の自用店舗等も見受けられ、賃貸市場が未成熟であるため、適正な収益力を反映しているとは言い難い。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。居住環境はやや劣るものの、市内中心部に比較的近く、需要は若干改善傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする持家主体の一般住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域であり、アパート等はほとんどなく、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

花畑駅に近接する、利便性が高い住宅地域であり、平成25年以降、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

花畑駅に近接する利便性が高い住宅地域であり、更に、周辺は土地区画整理事業により綺麗な街並みになったことから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、道路幅員が狭い、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。「久留米−20」と居住環境が同等で、地域格差も殆ど無く求められた同一の西町地区の事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西鉄久留米駅に近い利便性の高い地域であり、大きな変動は無いが、依然マンション用地需要として人気高いエリアである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は地価水準に見合う賃料が得られないため、やや低位に求められた。物件の供給不足から、売り物件が出ると競合して価格が強含む傾向が続いており、現実の取引市場を反映した価格によって土地価格は形成されている。。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

福岡都市圏へのアクセスも良好な立地にあり、分譲マンション用地として高い競争力を有しているため、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中高層マンションを主体とした住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測する。西鉄久留米駅への接近性が良好であり、まとまった画地であれば、マンション用地して高い競争力を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンションと判定し、取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は、実際に行われた取引に基づき試算された試算価格で説得力を有する。一方、開発法による価格は、ディベロッパーの投資採算性を反映した価格で説得力を有するが、想定次第で試算値に多寡が生じることから、試算価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが、依然として既存住宅地の需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、戸建住宅地域として概ね成熟した状態にあり、近隣地域内で格別の変動要因はなく当面は現状で推移すると予測する。地価水準については、下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己利用目的を中心とする住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における現実の取引事例から試算された実証的な価格であり信頼性は高い。一方、近隣地域は自己所有を中心とした住宅地域であり、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。市内中心部に近く、利便性の高い住宅地の需要は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧来からの戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は住宅地需要の改善を受け、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記2試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目した価格であるが、戸建住宅が中心として建ち並ぶ住宅地域では収益性よりも居住の快適性を選好し、元本と果実との相関関係が希薄なため規範性はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業により環境が飛躍的に向上した花畑駅周辺の人気の高い地域である。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により環境が飛躍的に向上した地域であるが、駐車場や未利用地等も見受けられることから、今後は徐々に店舗兼共同住宅等の敷地利用が増えていくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法において想定した賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。広幅員の道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並び、環境が類似している事例を重視する等して求めた比準価格は、規範性が高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はなく、中心部からやや遠い高良内町の住宅需要は依然としてやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状で推移するものと予測する。地価水準については、下落幅縮小傾向にあるものの依然として弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己利用目的を中心として、居住の快適性が重視される住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における現実の取引事例を採用した実証的な価格であり信頼性は高い。一方、近隣地域は自己所有を中心とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視された賃貸市場が未成熟な地域であることから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はなく、地価は比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の成熟した既成住宅地域であるが、平成26年3月に開通した東合川野伏間線の影響で交通利便性や生活利便性が向上しており、地価水準については強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主に一般住宅を中心として快適性を重視した既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内において自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。