地域要因

周辺地域においては中古の取引も見られ、住宅需要は回復しており、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は見られない。今後も利用状況は変化せず、現状の住環境を維持するものと予測する。堅調な住宅需要を背景として、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を主とする地域であり、共同住宅等の利用は少ない。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件等が劣り、急傾斜を有する市街化調整区域の一般住宅地に位置し人気は低く、景気回復の影響はあまり受けず、需要及び地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状推移するものと予測される。街路条件等が劣り、急傾斜を有する市街化調整区域内の一般住宅地域であるため、需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

取引事例は、西区の市街化調整区域内の類似地域において、信頼性の高いものを収集できた。街路条件等が劣り、急傾斜地に存する市街化調整区域内の一般住宅地域に存し、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランス等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域であるが、近隣地域を縦断する都市計画道路や周辺エリアの開発に影響を受けて、地価はこのところ上昇に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により、取引事例比較法による比準価格を得た。対象標準地は九大学研都市駅から徒歩圏内の住宅地域である。市場参加者である給与取得者等は地域の特性や周辺の取引価格等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、市場価値を的確に表示しており規範性が高い。このため、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、周辺公示地との価格バランスにも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。市中心部からやや離れているものの、生活利便性は比較的良好であり、需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心にアパート等も見られる地域で、今後も現状で推移すると予測する。西区全体の住宅需要が、当該地域まで波及しており地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は戸建住宅を中心としており、周辺の共同住宅は土地所有者によって消極運用されているにすぎず、収益目的では無い自己使用目的での土地取引が殆どであるため、収益還元法は採用出来なかった。よって、本件では実証的な比準価格を採用し、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の地価動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅距離はやや遠いものの住環境に優るため、更地、中古戸建については個人世帯等の需要が十分に見込める。地価は全般的に上昇傾向を見せている。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。需給バランスの改善・安定化により、住宅地地価は全般的に上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

自己使用目的のものを中心に、西の丘地区に係る類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする1低専の戸建住宅地域に存し、周囲においてアパート等は見られず賃貸市場が未成熟なことから収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の一般住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。最寄駅まで比較的近い住宅地の需要は底固い。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧来からの戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は住宅地需要の改善を受け、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記2試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目した価格であるが、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域では収益性よりも居住の快適性を選好し、元本と果実との相関関係が希薄なため規範性はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR筑肥線沿線の地域で利便性に優るため、更地、中古戸建については個人世帯等の需要が見込める。地価は郊外部においても上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。郊外人気エリアにおいては、需給の改善、市場の安定化により住宅地地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、典型的な想定需要者の視点にたち、西区泉地区の住宅地域に所在する事例を選択適用したもので、各要因格差の検討も妥当な範囲内で試算しえたものと思料する。一方、近隣地域周辺ではアパートも散見されるものの、基本的には自用の戸建住宅地であることから、収益還元法の適用は見送った。以上より、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。福岡市西区との境界に近い利便性や住環境が良好な住宅地域で、需要は堅調であり、地価は強含みで推移中。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏外縁部の一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状推移すると予測する。住環境等が良好な近隣地域の堅調な需要を受け、地価は強含みで推移すると思料する。

価格決定の理由

取引事例は、JR筑肥線周船寺駅を中心に近隣地域、周辺類似地域内で、信頼性の高いものを多数収集できた。駅徒歩圏内の一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域にあるが、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否等、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心接近性は劣るものの、徒歩圏内に最寄駅、小学校、スーパー等が所在する、利便性が比較的高い住宅地域であり、住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR筑肥線利用であることから、都心接近性は劣るものの、各種利便施設は徒歩圏内に揃っており、住宅ローンの低金利を背景に住宅需要は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、第一種低層住居専用地域内に位置し、自用目的の不動産取引が殆どである。「福岡西−7」からやや距離を有するものの、区画整然とした状況や居住環境が類似している住宅地の事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。