地域要因

駅前商業地としては繁華性が低く、住宅地も散在し、大きな変容も望めないため、需要は低調であり、地価は下落傾向で推移しいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内は、店舗併用住宅地と中層の雑居ビルが多いが、専用住宅も見受けられ、店舗用の賃貸物件は限られ需要も総じて低いため、収益価格は低位に求められた。よって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地からやや距離があり、工業地域が近く環境条件等から選好性はやや低位にある。地域要因に特段の変化は見られず、現状で推移している。

地域要因の将来予測

中心市街地より東方約10km離れた熟成度の高い在来住宅地域である。都心から距離があり工場に近いことから選好性はやや低位にある。地価は下落幅縮小ではあるが、いまだ弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅取得目的の信頼性・規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は自用の戸建住宅が主となる地域であり、賃貸アパート等も散見されるが、収益性よりも居住の快適性等が重視されることから、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は無い。地域内居住人口と世帯数は微増傾向にあり、未利用地や畑が徐々に宅地化されつつある。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの当該地域は、畑や未利用地も多く残されているものの、居住人口及び世帯数は微増傾向を示していることから、地価は下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。周辺には畑も残り投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近時、国道沿いには新規出店が散見され始めたが、郊外大型商業施設との競合等、商環境は依然厳しく、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。近時、同国道沿いには新規出店が散見され始めたが、郊外大型商業施設との競合等、商環境は依然厳しく、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、地域特性や市場実態を踏まえた適切な比準作業により比準価格を試算した。収益価格は、収集した資料が限定される上に個別性が強く、適切な標準化作業を行っているが想定要素も多いため、相対的に精度が低いと判断した。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興分譲地に比べ、選好性はやや劣るものの、古い分譲住宅団地については値頃感が見られ、一定の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

中心部から離れた古くからの分譲住宅地域で、周辺の新規分譲地との競合により地価は依然として下落傾向にあるものの、割安感が見られるようになったことから、下落幅は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は低層の戸建住宅が多くを占め、適切な賃貸事例が存しないことから、収益還元法の適用は断念した。原価法を適用したが、対象地は古い分譲住宅地であることから、積算価格の相対的信頼性は低いと思料する。よって、地域の実情並びに客観的な取引水準を反映した比準価格を重視し、積算価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大学に近接するものの、調整区域内であるため、宅地化が制限され、宅地化は進んでない。需要が限定的であるため、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

大学に近接し、未利用地も多く残るが、市街化調整区域であるため、地域要因に大きな変動はないと予想される。地縁的選好性が強く作用し、需要が限定的であるため、地価は下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

自用の農家住宅等からなる地域であり、収益還元法の適用を断念した。また、既成市街地のため原価法の適用を断念した。取引事例比較法では、十分な事例資料が得られず、取引時点の古い事例や地域格差の大きな事例等を採用せざるを得なかったが、各種補修正は適切に行われており、必要な精度を確保しているものと認め得る。以上より、本件評価では、比準価格を標準として、前年公示価格からの変動要因をも慎重に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

内需関連産業の物件取得が見られるが、やや条件の良くない物件は安値での取引も見られる等地価はやや弱含み。

地域要因の将来予測

大分市東部臨海部の中小企業が集積した工業団地で、今後も現状を維持してゆくものと予測する。非製造業を中心に設備投資は弱含みで、地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は事例を広域的に収集せざるを得なかったが、価格牽連性の高い自己利用目的での取引事例によるもので、格差修正等も適正に行われており、実証性並びに規範性の高い試算価格として求められた。なお、既成市街地内に所在するため原価法は非適用とし、工場の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法も非適用とした。実証性規範性の高い比準価格を重視して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はない。工場の新設などは見られず今後も地価は現状で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

周辺を住宅地域に囲まれた内陸型の工業地域であるが街路の系統や規模等、工場地域としてはやや競争力に劣るため地価は下落傾向で推移すると予想される。

価格決定の理由

工場等の敷地は事業者自らが所有していることがほとんどであり適切な賃貸事例を集めることが困難であったため収益還元法を適用することを断念した。従って、大分県内の類似地域から取引事例を収集し試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り試算した。

地域要因

内陸部の工業地域であり、工場の新規立地や拡張等はなく、地価はやや下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

工場としての収益物件は殆どなく、専ら自用物件が占めており、適切な工場の賃貸事例を見出せなかったため、収益還元法を採用することは出来なかった。従って、比準価格を採用し、類似の標準地との検討及び広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地帯に近く、また周辺に商業施設が少なく利便性が悪いため、市場における選好性は未だ低い。

地域要因の将来予測

大野川の河口付近に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅が殆ど無いため賃貸市場が成立しておらず、また戸建住宅が建ち並ぶ地域であるため自用目的の取引が中心である。住宅地においては居住性等を重視するとともに、取引価格を指標として価格形成されているため、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

顧客の流出及び駐車場難による寄りつきの悪さから、店舗の閉鎖が散見される等需要は弱く、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自用の店舗が大半を占めており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用地需要の強い商業地域であるため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、分科会における広域的な検討を踏まえ、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鶴崎駅周辺の商業地域の衰退に伴って住宅需要も減退しており、特別な変化が無いため市場における選好性は未だ低い。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかに医療関係施設や事業所等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅も見られるが、圏域内の不動産市場においては自用目的の取引が中心のため、周辺の取引価格を指標として価格形成されており、収益性が価格形成に与える影響は殆ど無いことから収益価格の相対的信頼性は低い。したがって比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗集積の程度は未だ低く、店舗の閉鎖も散見される等需要は弱いため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自用の店舗が大半を占めており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用地需要の強い商業地域であるため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。