大分県大分市大在中央１丁目２７１番(大在駅・鶴崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


45,800円

2016年01月01日に行った大分県大分市大在中央１丁目２７１番(大分県大分市大在中央１−１２−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,800円/㎡としました。

大分県大分市大在中央１丁目２７１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大在中央１丁目２７１番
住居表示大在中央１−１２−１６
価格45,800円/㎡
交通施設、距離大在、200m
地積171㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行、共同住宅が見られる駅前の商業地域
前面道路の状況南東25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

開静子氏による調査レポート

不動産鑑定士開静子
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地としては繁華性が低く、住宅地も散在し、大きな変容も望めないため、需要は低調であり、地価は下落傾向で推移しいる。
市場の特性 同一需給圏は、大分市東部の商業地域及び商住混在地域であり、典型的な需要者は圏域内の個人事業者や中小企業が挙げられる。商業集積度が低く、新規出店も見受けられないため、不動産取引は低調であり、住宅地としての性格も併せ持つことから、需要の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で700万∼900万円である。
一般的要因昨年4月に開業したJR大分駅の複合商業ビル界隈は発展しているが、郊外は大型店の進出が一段落し、下げ止まりには至っていない。

田中利行氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利行
価格45,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道197号等の幹線道路沿道部商業地域に郊外型店舗の集積が進む傾向にあり、大在駅前商業地域は劣勢で、地価はやや下落傾向である。
市場の特性同一需給圏は大分市東部の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は、店舗や事業所等として自己利用を目的とする地元法人又は個人事業主である。大在駅前地区周辺の商業地域は区画整理実施済で街路が広く区画整然とした街並みが広がっているが、未利用地も多く残るため供給余地を背景に需給動向はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は個人事業主の場合で800万円程度である。
一般的要因大分駅複合商業ビルが開業し、中心部商業地域には波及効果が見られるが、郊外部の商業地域の需給動向はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度24553
北緯 131度7208318

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字小中島字中島１９０４番大分県大分市大字志村字丸ノ口３９番３大分県大分市大字北字横田４２１番大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４大分県大分市大字政所字村田２２２３番１７大分県大分市大字北字牟田１００７番外大分県大分市大字城原字南４７３番１

参考：近隣駅の地価相場

大在駅(地価相場 30,400円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)坂ノ市駅(地価相場 28,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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