大分県大分市大字皆春字新田７６５番１(鶴崎駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


32,200円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字皆春字新田７６５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,200円/㎡としました。

大分県大分市大字皆春字新田７６５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字皆春字新田７６５番１
住居表示 
価格32,200円/㎡
交通施設、距離鶴崎、1,500m
地積188㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパートも混在する住宅地域
前面道路の状況西4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田淵文晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田淵文晴
価格32,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活関連施設への接近性は比較的良好だが、周辺の比較的安価な宅地分譲との競合により選好性が低下しており、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測バイパス背後の在来住宅地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。周辺の比較的安価な宅地分譲との競合により選好性が低下しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市東部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は圏域内の居住者だが、圏域外からの転入もみられる。当該地域は地価水準が市中心部に比べ割安であるため、一次取得層を中心に土地需要は堅調だが、街路が狭隘で生活利便性や住環境が劣る旧来からの住宅地も多く、これらは周辺で行われる新規の宅地分譲との競合により選好性が相対的に低下している。土地は500∼900万円程度、新築の戸建物件は2500万円前後が取引の中心である。
一般的要因人口は微増傾向が続き、高齢化率も県全体を大きく下回っている。新設住宅着工数も駆込需要の反動により減少した前年を上回る水準に回復している。

石田恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士石田恵子
価格32,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の森町・森地区では中小規模の宅地開発が続き、分譲地の供給が増えている。
地域要因の将来予測アパート等も見られる在来住宅地域で、周辺地域では中小規模開発の分譲が活発であり、供給圧力を受け依然下落基調であるものの、相対的に割安感が出て下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、鶴崎駅南部の郊外に所在する住宅地域一円。需要者は同一需給圏を中心とする大分市居住の一次取得者。県道森町バイパス沿いに各種店舗が集積しており、背後住宅地の利便性は良好である。バイパス東側ではミニ開発による分譲地が単価4万円前後で取引されており、在来住宅地は割安感から地価の下落は縮小傾向にある。取引の中心価格帯は土地総額で600万円∼800万円程度、新築戸建で2500万円前後である。
一般的要因基盤整備された大分駅周辺住宅地は上昇し近郊は下げ止まり地点が増加しているが、居住条件の劣る地域は依然下落傾向にあり、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度230324
北緯 131度6856246

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)大在駅(地価相場 30,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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