大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外(大在駅・坂ノ市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


14,800円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,800円/㎡としました。

大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字一木字中原１０３７番２外
住居表示 
価格14,800円/㎡
交通施設、距離大在、2,000m
地積331㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格14,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大学に近接するものの、調整区域内であるため、宅地化が制限され、宅地化は進んでない。需要が限定的であるため、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測大学に近接し、未利用地も多く残るが、市街化調整区域であるため、地域要因に大きな変動はないと予想される。地縁的選好性が強く作用し、需要が限定的であるため、地価は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、大分市東部郊外域の土地利用度の低い住宅地域からなるエリアのうち、鶴崎∼坂ノ市駅を最寄駅とする郊外域である。土地利用状況が類似した地域には広く価格牽連性が及ぶが、実際の需給圏は地縁的選好性により限定的であり、需要者も地元地縁者が中心となる。市街化調整区域に属し、原則、開発が規制されており、不動産取引は極めて低調である。取引の中心的価格帯は、規模等によるばらつきがあり、土地総額で500∼1000万円程度である。
一般的要因地域経済の回復基調の影響等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、地域の選好性には、住環境や利便性による選別が進む傾向にある。

開静子氏による調査レポート

不動産鑑定士開静子
価格14,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因他地域からの流入は望めないが、市街化区域に近いことから割安感があり地価の下落幅は低い状態で推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域に指定された在来住宅地域で、開発行為や建物の建築に制限を受けることから大きな変容は望めず、今後も現在の状況を維持していくと思われる。
市場の特性 同一需給圏は、大分市内の市街化調整区域に指定された住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人と考えられるが、郊外住宅地が供給過剰気味であることから、地縁性の強い大分市内の市街化調整区域の需要は極めて限定的である。不動産取引自体が少なく、中心となる価格帯は見出し難いが、標準地規模の土地は400万円∼500万円が需要の中心である。
一般的要因一昨年は消費税増税に伴う駆け込み需要の反動で取引件数・住宅着工件数が落ち込んだが昨年は駅ビル開業もあり駅南を中心に持ち直しを見せている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2251656
北緯 131度7263955

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大在駅(地価相場 30,400円/㎡)坂ノ市駅(地価相場 28,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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