大分県大分市大字政所字村田２２２３番１７(大在駅・坂ノ市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


27,100円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字政所字村田２２２３番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,100円/㎡としました。

大分県大分市大字政所字村田２２２３番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字政所字村田２２２３番１７
住居表示 
価格27,100円/㎡
交通施設、距離大在、500m
地積405㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地からやや距離があり、工業地域が近く環境条件等から選好性はやや低位にある。地域要因に特段の変化は見られず、現状で推移している。
地域要因の将来予測中心市街地より東方約10km離れた熟成度の高い在来住宅地域である。都心から距離があり工場に近いことから選好性はやや低位にある。地価は下落幅縮小ではあるが、いまだ弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR日豊本線大在駅の利用圏内で、主として駅南方に形成された住宅地域の存する範囲と判定した。需要者の中心は市内東部在住で、地縁的選好性を有し通勤利便性に着目して戸建住宅取得を目的とする30∼40歳代のファミリー層である。中心市街地からやや離れており、価格はやや下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地価格で700∼1100万円程度、新築戸建物件は総額2000∼2500万円程度となっている。
一般的要因市内住宅地は総じてやや下落傾向にあるが、下落幅は縮小している。新規分譲地等は下げ止まり傾向にあり、大分駅周辺等では上昇傾向もみられる。

木口優子氏による調査レポート

不動産鑑定士木口優子
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内郊外の住宅地域は、長らく供給過剰による地価下落が続いていたが、利便性の高い地域では需要が回復し、下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測大分市東部、一般住宅と低層共同住宅が建ち並ぶ地域として概ね成熟しており、今後も大きな変化はないものと見込まれる。駅や利便施設等への接近性に難はなく需要は回復傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、大野川右岸、概ねJR大在駅勢圏の低層住宅地域である。需要の中心は、戸建住宅用地として利用する個人のほか、賃貸経営目的の個人・法人も見受けられる。不動産市場の動向としては、駅や利便施設等への接近性に比較的優る郊外の住宅地域においては需要の回復傾向がみられ、地価下落が落ち着いてきた。取引の中心となる価格帯は土地で800∼1500万円程度である。
一般的要因大分市中心部周辺は大分駅を中心に開発がなされ、人通りが増えて賑わいを見せており、地価上昇の地域も見受けられるようになった。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2388361
北緯 131度7222402

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字神崎字前田１７８７番７大分県大分市大字佐野字西生寺２６２１番大分県大分市大字小中島字中島１９０４番大分県大分市大字政所字門田３２４番２ほか１筆大分県大分市大字北字横田４２１番大分県大分市曙台２丁目２１６０番１４４大分県大分市東春日町６５番大分県大分市大字政所字村田２２２３番１７大分県大分市大字北字牟田１００７番外大分県大分市大字城原字南４７３番１大分県大分市大字竹下字濱田８４４番２

参考：近隣駅の地価相場

大在駅(地価相場 30,400円/㎡)坂ノ市駅(地価相場 28,500円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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