大分県大分市青崎１丁目１５３番外(大在駅・鶴崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
23,900円
2016年01月01日に行った大分県大分市青崎１丁目１５３番外(大分県大分市青崎１−４−４９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市青崎１丁目１５３番外 |
| 住居表示 | 青崎１−４−４９ |
| 価格 | 23,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大在、2,800m |
| 地積 | 1,504㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業団地 |
| 前面道路の状況 | 南8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中利行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中利行 |
|---|---|
| 価格 | 24,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 内需関連産業の物件取得が見られるが、やや条件の良くない物件は安値での取引も見られる等地価はやや弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 大分市東部臨海部の中小企業が集積した工業団地で、今後も現状を維持してゆくものと予測する。非製造業を中心に設備投資は弱含みで、地価はやや下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市東部臨海部工業地域を中心に市街地周辺の工業地域である。主な需要者は、半導体関連や金属加工業等の県内外の企業及び建材加工業や物流施設として自己利用目的の地元企業である。内需関連企業による物件取得が見られるが、積極的な設備投資には至っておらず、需給動向はやや弱含みである。需要の中心価格帯は、取引規模による差は大きいが、地元法人の場合4，000万円程度が一つの目途になるものと思料する。 |
| 一般的要因 | 金融緩和による円安傾向が続いているが、景気の持ち直しの動きに一服感が見られ、積極的な設備投資には至っておらず、需給動向はやや弱含み。 |
河野修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河野修司 |
|---|---|
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動は無い。企業収益は、輸出品については為替変動の影響を受けやすく、国内品については景気変動の影響を受けやすい。 |
| 地域要因の将来予測 | 大在地域の海岸部に形成された中小企業工業団地で、大分市臨海部の他の工業地域へのアクセスは良好であるが、為替や国内外の景気の影響を受けやすい。当分の間は、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青崎地区（志村工業団地）を中心に、大分市東部で中小工場等が立地可能な工業地域及び準工業地域一帯。典型的需要者は、精密機器組立や鋼板加工等を行う県内外の企業と判断する。同地域では平成24∼25年にかけて円高による工場の処分売りが見られた。異次元金融緩和後、ドル円レートは安定を保っているが、消費増税の影響が長引き地価は依然として下落傾向で推移している。土地取引の中心価格帯は、総額で3600万円程度と推測する。 |
| 一般的要因 | 日銀の異次元金融緩和により円安が進んだ後、ドル円レートは安定を保っているが、鉱工業生産指数、鉱工業出荷指数は弱含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 河辺・湿原・沼沢地植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2581507 北緯 131度7043218 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県大分市大字迫字新殿８７５番１大分県大分市大字小中島字中島１９０４番大分県大分市大字小中島字西浦１番４６大分県大分市大字家島字飛島１７０３番２外大分県大分市大字小中島字中島１９８５番大分県大分市大字北字牟田１００７番外大分県大分市青崎１丁目１５３番外
参考：近隣駅の地価相場
大在駅(地価相場 30,400円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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