大分県大分市南鶴崎２丁目１３６番(鶴崎駅・大在駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,300円

2016年01月01日に行った大分県大分市南鶴崎２丁目１３６番(大分県大分市南鶴崎２−８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,300円/㎡としました。

大分県大分市南鶴崎２丁目１３６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市南鶴崎２丁目１３６番
住居表示南鶴崎２−８−６
価格38,300円/㎡
交通施設、距離鶴崎、750m
地積239㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、医院等も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

此本純也氏による調査レポート

不動産鑑定士此本純也
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鶴崎駅周辺の商業地域の衰退に伴って住宅需要も減退しており、特別な変化が無いため市場における選好性は未だ低い。
地域要因の将来予測戸建住宅のほかに医療関係施設や事業所等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は鶴崎、皆春地区等の鶴崎駅周辺の住宅地域。需要者は圏域内の居住者又は地縁性を有する個人が中心である。商業施設の集積が、国道197号沿線から乙津川以南の県道鶴崎大南線沿線へ移行したことにより住宅需要も同県道背後の分譲住宅地域等へ移行しており、需要は依然として弱含みである。土地は240㎡程度で900∼950万円前後、新築の戸建物件は2，400万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因景況感改善の動きは続いているが、個人の所得環境は改善の実感が未だ乏しく、慎重な動きが続いている。

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は無い。鶴崎地区全体の商業的求心力は低下しつつあり、それに伴って住宅地需要もやや弱く推移している。
地域要因の将来予測鶴崎駅から南方に走る森町バイパス（県道208号）沿いに商業店舗が集積しつつあり、背後の新興住宅地域に宅地需要が流れている。そのため近隣地域の地価は下げ止まりながらも弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、鶴崎駅南側の鶴崎地区を中心とする駅に比較的近い住宅地域一帯。典型的需要者は、臨海部の大規模工場など市内に勤める中堅所得者層と判断する。同地域では宅地開発はほとんど見られず、戸建住宅を中心に、アパート、マンション、薬局、歯科医院等が見られる混在住宅地域を形成している。土地の取引規模は200∼300㎡のものが多く見られ、土地総額で800∼1000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの、実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2386694
北緯 131度6907041

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)大在駅(地価相場 30,400円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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