大分県大分市大字関園字太郎６６３番４外(鶴崎駅・大在駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字関園字太郎６６３番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

大分県大分市大字関園字太郎６６３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字関園字太郎６６３番４外
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離鶴崎、3,800m
地積319㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野崎航也氏による調査レポート

不動産鑑定士野崎航也
価格27,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路及び環境面においてやや劣るほか、水害の危険性を有しているため選好は弱く、地価は微減傾向が持続するものと予測する。
地域要因の将来予測当該地域は街路及び環境面においてやや劣るほか、水害の危険性を有しているため選好は弱く、地価は微減傾向が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね「大野川」と「乙津川」とに挟まれた「関園」地区及び「常行」地区を中心とする既成住宅地域。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は街路及び環境面においてやや劣るほか、水害の危険性を有することから需要は弱含みで推移している。土地は600万円∼900万円程度で、新築の戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因労働需給、雇用・所得環境の改善を背景として個人消費は底堅く推移しており、地域経済は持ち直しの動きをみせている。

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。地価が十分に下がっているため割安感がでており変動率は縮小傾向である。
地域要因の将来予測中規模住宅や空き地等が見られる既成住宅地域であり地域要因に影響を与えるような開発等も見られないため今後も現状で推移すると予測されるが、地価に割安感が出てきているため下げ幅は縮小していくと思われる。
市場の特性同一需給圏は大野川及び乙津川の周辺に存する既成住宅地域である。典型的な需要者は当該地域に地縁を有するものが大半であり市街地への距離や居住環境等からも需要は比較的弱い。取引においては、土地総額700∼1000万円、新築戸建総額2，000万円∼2，500万円が需要の中心となっている。
一般的要因人口、世帯数とも増加傾向にあり大分駅周辺の開発に伴う経済効果や雇用の回復基調に伴い不動産市場回復の下地は整ってきている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2229376
北緯 131度690088

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)大在駅(地価相場 30,400円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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