大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番(坂ノ市駅・大在駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


37,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番(大分県大分市坂ノ市中央３−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。

大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市坂ノ市中央３丁目１０８番
住居表示坂ノ市中央３−２−５
価格37,000円/㎡
交通施設、距離坂ノ市、400m
地積522㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野崎航也氏による調査レポート

不動産鑑定士野崎航也
価格37,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗集積の程度は未だ低く、店舗の閉鎖も散見される等需要は弱いため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね大分市東部郊外の「坂ノ市」地区の圏域に存する幹線道路沿いの商業地域。需要者は県内法人が中心であるが、当該圏域に地縁的選好性を有する個人事業者及び県外法人も想定される。近年、郊外型複合商業施設の出店等の影響により、店舗の閉鎖等が見られる等、需給は弱含みの状況が持続している。なお、需要の中心となる価格帯は物件により様々で、見出すのは難しい状況である。
一般的要因労働需給、雇用・所得環境の改善を背景として個人消費は底堅く推移しており、地域経済は持ち直しの動きをみせている。

開静子氏による調査レポート

不動産鑑定士開静子
価格36,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業集積は進んでおらず、地域要因に変動は見られない。背後人口に恵まれないことから、沿線の地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測国道197号沿線、坂ノ市地区の商業地域で、大型店の進出も見受けられず店舗集積度は低く繁華性に乏しいため、今後も地価は弱含み傾向で推移していくと思われる。
市場の特性 同一需給圏は、大分市東部の幹線沿いの商業地域及び商住混在地域であり、典型的な需要者は圏域内の個人事業者や中小企業が挙げられる。近隣地域のような市中心部から離れた地域では、顧客が大型店の立地する県道鶴崎大南線沿線や明野地区に流出し、商業集積度が低いため、客足の流れが悪くなる悪循環に陥っている。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で1，800万∼2，000万円程度である。
一般的要因昨年4月に開業したJR大分駅の複合商業ビル界隈は発展しているが、郊外は大型店の進出が一段落し、下げ止まりには至っていない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2350318
北緯 131度7493101

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字久原字大三郎９４６番大分県大分市住吉町２丁目９９８番２大分県大分市大字上宗方字堀ノ外２７番大分県大分市大字久原字江川３７２番１大分県大分市大字下郡字高畑１７４５番７大分県大分市大字久原字坪ノ内１１０１番３大分県大分市大字屋山字宮ノ下２１７０番３３大分県大分市大字竹下字濱田８４４番２

参考：近隣駅の地価相場

坂ノ市駅(地価相場 28,500円/㎡)大在駅(地価相場 30,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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