大分県大分市角子南２丁目１０５番外(大在駅・鶴崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


51,200円

2016年01月01日に行った大分県大分市角子南２丁目１０５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

大分県大分市角子南２丁目１０５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市角子南２丁目１０５番外
住居表示 
価格51,200円/㎡
交通施設、距離大在、750m
地積796㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況沿道型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況南16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田淵文晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田淵文晴
価格51,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近時、国道沿いには新規出店が散見され始めたが、郊外大型商業施設との競合等、商環境は依然厳しく、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道沿いの路線商業地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。近時、同国道沿いには新規出店が散見され始めたが、郊外大型商業施設との競合等、商環境は依然厳しく、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市東部の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、店舗・営業所等の所有を目的とする地元事業者及び県内外の法人である。当該地域の中でも主要幹線道路沿いは一定の土地需要があり、新規出店が散見されるが、郊外大型商業施設との競合により顧客流出もみられる。取引される規模や価格、背景は様々であり、また借地も多く、中心となる価格帯の把握が難しいが、近隣地域及び周辺では、土地で5000万円前後と考えられる。
一般的要因大分駅ビルの開業、県立美術館の開館等、大型施設の相次く完成により中心市街地への客足が増加している。大分駅周辺総合整備事業もほぼ完成した。

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。当該地域の繁華性に影響を与えるような開発等は見受けられない。
地域要因の将来予測比較的交通量の多い路線商業地であるが、収益性に影響を与えるような周辺の開発等は見受けられないため、地価は今後も現状で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は大分市東部の路線商業地域及び商住混在地域の範囲と判断した。需要者は、ロードサイド型施設を展開する法人又は地元事業者が中心である。様々な規模、種類の店舗が見られるが顧客誘因性を持つような店舗集積地域がほとんど見られないため、他の路線商業地域に比べやや収益性に劣り需要は少ない状況である。市場の中心価格は、個別性が強く様々で見出しがたい状況にある。
一般的要因駅ビルの開業に伴う市街地中心部の活性化により中心部の商業地域の収益性は高まっているが、郊外の路線商業地への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2446577
北緯 131度7088884

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大在駅(地価相場 30,400円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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