地域要因

利便性の優る環境良好な住宅地域における需要は底堅く、開発業者による小規模な建売分譲地等の売行も堅調である。

地域要因の将来予測

住環境・利便性等が比較的良好な区画整然とした一般住宅地域であるため需要は底堅く、地価に値頃感が出てきたことから未利用地の有効活用が進むことが期待され、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似性の高い事例を重視して求めた比準価格は、取引市場を反映した実証的・客観的価格である。一方収益価格については、住宅地域においては収益性よりも居住の快適性が重視されることからやや低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

売希望価格は強気傾向で、小規模開発の分譲物件には高値取引が見られる等、需要回復の兆しが伺える。

地域要因の将来予測

近隣地域は臨海部工業地帯の背後地として整備された住宅街で、居住の利便性や快適性は良好であり、長年地価の下落が続いたことによって割高感が解消され需要は回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は中心市街地近郊の住宅地域で共同住宅等の収益物件も見られるが、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅用地としての取引が大半を占めており、牧・高城駅沿線の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年度中には、都市計画街路庄の原佐野線が全線供用開始予定で、中心部との接近性が改善される見込みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、背後人口に恵まれ、近年、大手のコーヒーチェーンやレストラン、ドラッグストア等、集客力がある店舗の出店が続き、商業集積度が増しており、今後地価は横這いないし上昇傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

 自己業務目的の取引が主で、近隣地域をはじめとする信頼性のある幹線道路沿いの取引事例を収集し得た。一方、上記のように借地を中心とする店舗立地形式が主で、想定賃料の精度には限界がある。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、適切な積算事例がないため、原価法は適用できなかった。

地域要因

岩田町は住環境の優れた閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はないが、利便性・居住性が着目され、取引も堅調である。

地域要因の将来予測

街区が整然とし、大分川を挟んだ市中心部で、文教施設への接近性も概ね良好な住宅地域として熟成しており、居住環境の良好な住宅地域を形成していることから、地価は横這い傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

 既成市街地のため原価法の適用は断念した。比準価格は、類似地域における信頼性の高い取引事例を多数収集し得たため規範性が高い。一方収益価格は、周辺の幹線沿線及び背後の中規模画地には中層の共同住宅が見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって、主たる需要者が重視する市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準は市内でも比較的高位だが、周辺での取引が増加し取引価格も上昇傾向に転じており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

生活利便性に優れた住宅地域として今後も現環境を維持すると予測する。地価水準は市内でも比較的高位だが、周辺での取引が増加し取引価格も上昇傾向に転じており、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、適切な比準作業により比準価格を試算した。また、標準地周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規投資が回復までには至らないが、割安感による立地条件の優位性が見直されつつあり、市場は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

 市中心部に近い主要幹線道路である国道197号沿線に位置し、中小規模の店舗等で構成される商業地域で、地価下落が続いた結果、割安感が出ていることから、地価は微減傾向から横這いに転じると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域及びその周辺地域では自用の店舗が中心であり、自用目的の取引が主であるが、類似地域において複数の信頼性のある取引事例を収集し得た。収益価格は賃貸市場が縮小傾向にあり、賃料水準が低下しているため、やや低位に試算された。よって本件では市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市の中心部に近く利便性が良いことから値頃感があり、需要が高まりつつある。

地域要因の将来予測

市の中心部の近くに戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。長年続いた地価下落により値頃感が生じており、需要は高まりつつある。

価格決定の理由

共同住宅が多い地域であるが、地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。また自用目的の戸建住宅地としての取引も多く、取引価格を主たる指標として価格形成されており、収益性が価格形成に与える影響は小さいことから収益価格の相対的信頼性は低い。したがって比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

長期の地価下落による値頃感、周辺類似地区の取引事例の価格水準等を勘案すると地価の下落率はなお縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変動はないが、工業地域に接近しており、アパート等も混在する地域で、やや選好性が劣り、有効需要がやや弱く、未だ地価下落率の縮小傾向は続いていると予測する。

価格決定の理由

大分市東方の郊外部で、やや規模の大きな画地に共同住宅が存するものの、自用目的での戸建住宅取引が中心の住宅地域である。類似地域に存する多数の信頼性のある取引事例から求めた比準価格を重視し、主に遊休地利用目的のアパート等が散見される程度であることから収益価格は参考にし、また後記の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年度に庄の原佐野線「新大分川橋（仮称）」が完成予定で、大分駅周辺・大分インターチェンジへのアクセスの向上が期待される。

地域要因の将来予測

区画整理事業が完了し、居住環境良好な住宅地域として熟成が進み、需給は安定的に推移している。付近では庄の原佐野線延伸による大分川架橋工事が進捗しており、中心部へのアクセス・利便性向上が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅等の収益物件も混在するが、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅用地としての取引が大半を占めており 下郡地区を含む類似地域等において信頼のおける取引事例の収集を行った。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はない。居住環境に優れ比較的に需要の優れる地域であるため地価の下げ幅は少ない。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、居住環境も比較的良好なため安定した需要があり、地価は今後も現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。対象不動産の主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。したがって、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道197号沿線は背後地に恵まれた路線商業地域として成熟しており新規出店余地は乏しく、沿線の土地利用に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

路線商業地域として既に成熟しており集客力の高い商業施設の進出は見られず、事業用定期借地権の普及に伴い売買事例自体も少ないが、近年の価格調整を経て割高感は概ね解消されており地価下落率は縮小傾向にある。

価格決定の理由

飲食・物販店を中心に金融機関や営業所等の多様な業種が立地する区間で、自用目的の取引が中心ながら事業用借地の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、郊外大型店の台頭に伴い店舗賃料は借手主導で決定されるケースも多く、賃料水準の把握が困難である点も否めない。路線商業地につき広域的な取引事例より検証した比準価格を重視するとともに収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東側の類似地域における都市計画道路事業の進展により、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中心市街地周辺の居住環境の優れた住宅地として熟成している。東側を南北に縦断する都市計画道路の整備も進み更に利便性の向上が期待される。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅取得目的の信頼性・規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は中心地に近いため賃貸アパート等も見られるが、居住目的が主で地価に見合う収益性の高い賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、車輌通行量が少なく顧客誘因力に欠けるため、商業地としての需要は依然として低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、自用の店舗や営業所等の需要が中心である。賃貸市場は元本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って、取引実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、原価法は既成市街地につき、適用できなかった。

地域要因

地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと交通接近条件や利便性の高さが見直されて需要が高まり、地価は緩やかな上昇が続いた

地域要因の将来予測

熟成した低層戸建住宅地域で今後も良好な居住環境を維持すると予測する。景気の持ち直しによる需要の回復と、南方で事業が進捗中の都市計画道路による利便性向上への期待から地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的中心に信頼性が高い5事例を採用して試算した。試算の過程は適切で実証的な価格である。賃貸市場は供給過剰で地価に対して賃料水準が低く、容積率も低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性から、説得力の高い比準価格を中心に収益価格を参酌して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。