地域要因

テクノパークとして熟成した工業団地で、特に変動の要因は見られない。景況感は改善しており、地価の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

テクノパークとして研究・開発を主目的とした事務所主体の熟成した工業団地で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の自社ビル等が中心の工業地域であり、賃貸物件は無く賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格であり、説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。従って、比準価格を標準に、前年価格との整合性、需給圏内の工場地の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の類似地域に価格水準の高い取引事例価格が多く見られ、地価は昨年と比較し上昇している。

地域要因の将来予測

地域内に変動要因はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。 戸畑区内の平坦部の中で割安感があり、地価は強含みに推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、近隣及び類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し他の事例価格を関連づけて求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、採算のとれる賃貸アパートの建設を想定することが困難であるため、試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺環境など既住宅地域として特段の変動は認められないが、近隣地域周辺の住宅地需要は概ね堅調であり、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸畑区中心部外縁の既成住宅地域として格別の要因変動はないが、住環境・利便性が良好な住宅地域として一定の需要が認められ、地価水準は今後も概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した戸畑区内の複数事例より査定しており、求めた価格は実証的かつ妥当と思料する。収益価格は標準地周辺ではアパートも散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

利便性も概ね確保され用途の多様性が認められる地域では相応の用地需要もあり、地価は上昇傾向で推移するようになった。

地域要因の将来予測

近隣地域では大きな環境変化は見られないが、当区の利便なところでは相応の用地需要があり、地価水準も上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自社自用の物件の多い地域で賃貸市場が成熟しているとは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く試算された。一方、比準価格は類似地域より選択要件を具備した事例を採用して試算しており、市場性を反映し実証的な価格と言える。よって、本件相対的な説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、周辺地域での不動産需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

事業所等主体の幹線沿い既成商業地域である。繁華性に欠けるが、住宅地としての潜在需要が指摘され、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸畑区中心部寄りに位置する事業所主体の商業地域である。高齢化進行により商業地としての衰退傾向が指摘されるが、住宅地としての潜在需要は強く、将来的にはマンション用地への移行が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する戸畑区内の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用を中心とし、テナントからの賃料収受を前提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。当該地域では、依然として需要が弱含みであり地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。店舗の集積度がやや劣る地域であるが、景気の回復基調を受けて地価は回復傾向にあると思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。地域内に賃貸物件は一部あるものの、新規契約案件はほとんどなく、適正な賃料水準を把握し難いため、収益価格の信頼度は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、需給圏内の商業地の需給動向並びに周辺の公基準地価格の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として特段の変動要因はないが、利便性のよい住宅地域として成熟しており、住宅地の取引は徐々に回復しつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域は利便性、環境面等で比較的良好であり、需要は根強いものがある。マンション等との競合もあるものの、戸建住宅に対する価格は持ち直していくことが予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域は貸家目的のアパート、マンション等も見受けられるが、地価の動きに賃料は敏感に反応していないため、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。このため、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手製造業の社宅跡地にマンション分譲が多く行われてきた地域である。住環境が整い、マンション需要は堅調であるが、素地の供給は限定的である。

地域要因の将来予測

社宅跡地に分譲マンション等の開発が多く行われてきた地域である。現在も同一町内で総戸数149戸の分譲マンションが建築中である。分譲マンション素地の需要が多く、地価は強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域はマンション立地に適した地域である。本件では同一区内のマンション適地及び近くの住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めており、比準価格の精度を確保し得ている。また、マンション分譲を想定して開発法による価格を求めた。当該試算価格は取引の指標になるが、各種想定要素に不確実性があるため、比準価格より精度にやや難がある。したがって、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺環境など特段の変動は認められないが、近隣地域周辺の住宅地需要は堅調に推移しており、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅外縁部の既成住宅地域として格別の要因変動はないが、区内では有数の住宅地域として良好な居住環境を形成しており、地価水準は今後も概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した戸畑区内の複数事例より査定しており、比準価格は実証的かつ妥当と思料する。収益価格は標準地周辺ではアパート等が散在するものの土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の大型複合施設やディスカウントショップ等との競合により、アーケード商店街の経営環境は年々厳しくなっている。

地域要因の将来予測

当該地は、戸畑駅前の伝統的な商店街、アーケード街で、かつて区内では最も繁華な商店街であったが、大型郊外店等との競合に押され、地位は低下しており、商況は低調である。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域はアーケード商店街で、テナント方式もあるが、自用建物によるものが中心である。また古い建物が多く、賃料相場も継続賃料を基盤としており、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。手法の適用に当たっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR戸畑駅至近の商業地域として特段の変動は認められないが、好立地条件による希少性を有し、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅に隣接する路線商業地域である。高齢化が進行し商圏縮小による需要減退が指摘される一方、好立地条件からマンション需要も認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、対象地は戸畑駅前の立地ながら賃貸市況はやや弱くかつ自用の店舗・事務所利用が多い地域のため、テナントからの賃料収受に基づく収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、戸畑中心部で幹線道路沿いの商業地域であり、マンション用地の需要が根強いため地価水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も多いが、現況下では空店舗も多く、マンション利用も多くなりつつあるため、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。