福岡県北九州市戸畑区中原新町４６番１１４(九州工大前駅・戸畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,000円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区中原新町４６番１１４(福岡県北九州市戸畑区中原新町１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,000円/㎡としました。

福岡県北九州市戸畑区中原新町４６番１１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市戸畑区中原新町４６番１１４
住居表示中原新町１−２
価格40,000円/㎡
交通施設、距離九州工大前、2,100m
地積3,501㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況研究開発等の事務所、工場が集積する工業団地
前面道路の状況東12.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林田光博氏による調査レポート

不動産鑑定士林田光博
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因テクノパークとして熟成した工業団地で、特に変動の要因は見られない。景況感は改善しており、地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測テクノパークとして研究・開発を主目的とした事務所主体の熟成した工業団地で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、戸畑区の臨海部を中心とする工業地域で、その範囲は北九州市一円に及ぶ。需要者の中心は自動車、鉄鋼関連の製造業及び情報技術関連の研究開発等を目的とする法人事業者等であるが、熟成した工場地であり、地域内での土地取引等はほとんど見受けられない。需要の中心となる価格帯は画地規模により区々であり、見出し難い状況である。
一般的要因戸畑区の地価は、需給環境が改善しており、総じて回復傾向にある。工業地の地価は、依然弱含みであるが、下落幅は縮小している。

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格40,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因熟成した工業団地であり特段の要因変動は認められないが、周辺地域を含め工業地の需要圧力は弱く、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測地域要因の大きな変動はなく当分は現状推移と判断する。大企業等の研究開発部門への新規投資には慎重姿勢がみられ工場立地への需要喚起はやや弱く、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は北九州市一帯の中小工業地域であり、特に戸畑区内の工業地との代替・競争関係が強い。需要者の中心は製造業及びIT関連事業の研究・開発目的を主体とする法人事業者・行政機関等である。標準地が属する産業団地は立地企業が定着し工業地としては熟成しており、土地取引は殆ど見られない。取引市場における画地規模は一様ではなく、また工業地としては業種・業態の個別性が強く中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因輸出向け大企業を中心に生産は増加傾向にあるが、企業の設備投資には慎重姿勢がみられ、戸畑区の工業地需要は総じて弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9022706
北緯 130度8396348

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)西小倉駅(地価相場 79,950円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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